8 (499) 270-52-51 info@omorrss.ru

Новости

19 Апреля 2018

Олег Сорока: Мы обязаны обеспечить безусловную защиту прав дольщиков

Олег Сорока: Мы обязаны обеспечить безусловную защиту прав дольщиков

В августе июле 2017 года принят Федеральный закон № 218-ФЗ о создании Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Однако борьба за права дольщиков может закончиться уходом со строительного рынка малого и среднего бизнеса и, вызвать рост цен на жилье. К кроме этого, число незаконченных проблемных строек может резко возрасти сразу после вступления в силу новых, более жестких, требований к застройщикам.

На вопросы редакции отвечает О.И. Сорока, депутат Мосгордумы.

-Корр. Олег Иосифович, в условиях кризисных явлений экономики строительная отрасль всегда была и остается основным «локомотивом» развития. Поэтому именно сегодня актуальна активная и ускоренная работа по совершенствованию законодательства в сфере градостроительной деятельности. Расскажите, как велась работа над этим законопроектом?

- В подготовке законопроекта №218-ФЗ принимало участие все строительное сообщество. Мы обсуждали законопроект на самых разных площадках: Совет Федерации, Госдума, Минстрой, АИЖК, РСС, Клуб инвесторов Москвы и т.д. Все понимали, что 214-ФЗ должен подвергнуться кардинальной корректировке, требования должны быть ужесточены и, прежде всего, в адрес застройщика. Но, к сожалению, многие параметры законопроекта, которые нами были согласованы со всем бизнес-сообществом, по какой-то неизвестной нам причине не попали в окончательную его редакцию, и это для нас было шоком.

Основная часть закона вводится в действие с 1 июля 2018 года, и сегодня, мы прекрасно понимаем, что если не сумеем доказать депутатам Госдумы, что в законопроект необходимо внести корректировки, нас ждут непростые времена. Выполнить ту масштабную задачу, которую обозначил Президент РФ В.В. Путин – обеспечить в ближайшие шесть лет, к 2024 году, ввод в эксплуатацию по 120 млн кв. метров в год – будет просто нереально.

С другой стороны, мы, профессионалы строительного рынка, безусловно, видим и обратную сторону этой медали. Нам ни в коем случае нельзя допустить увеличения количества обманутых дольщиков. Мы обязаны обеспечить безусловную защиту прав дольщиков.

-Корр. Давайте напомним, какие требования в федеральном законе № 218-ФЗ были приняты.

- Основные требования к застройщикам, которые вводятся с 1 июля 2018 года, это принцип «одно разрешение – один застройщик» при котором, застройщику нельзя будет одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство.

Будут введены жесткие экономические ограничения деятельности застройщиков. Например, прибыль можно будет использовать только: после передачи квартир всем дольщикам, а не, после ввода объекта в эксплуатацию. Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства. В

таком же размере необходимо наличие денежных средств на расчетном счете застройщика. По экспертным оценкам совокупная стоимость жилищного строительства составляет 7 трлн рублей, что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере не менее 700 млрд рублей.

При этом налагается запрет на осуществление застройщиком любых иных видов деятельности, кроме строительства объекта по одному разрешению на строительство. Действует запрет на привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство строящегося объекта, запрет на выпуск или приобретение ценных бумаг. Кроме того, будет запрещено совершать любые сделки, не связанные со строительством. Под запретом - создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций. Обязательства застройщика, не связанные со строительством объекта, не должны будут превышать 1% от стоимости его строительства. Установлены жесткие рамки на административные расходы застройщика (аренду, рекламу, оплату труда и услуг банка и т.п.) и авансовые платежи – не выше 10% и 30% от стоимости строительства соответственно.

Единственно возможной организационно-правовой формой застройщика с 1 июля 2018 года становится хозяйственное общество. Это несмотря на то, что в настоящее время проекты в рамках долевого строительства реализуются ФГУПами, МУПами, учреждениями, фондами, казенными предприятиями, некоммерческими организациями. Доля таких проектов составляет порядка 3% от объемов долевого строительства в России, однако в большинстве своем это региональные проекты содействия жилищному строительству.

Коснутся изменения и названия застройщиков – в нем обязательно должно появиться словосочетание «специализированный застройщик».

Кроме того, вводится требование к наличи ею опыта застройщика по участию в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Также вводятся жесткие требования по банковскому контролю за деятельностью застройщиков. Все счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке. И это может быть только специально уполномоченномый банке. Требования к уполномоченным банкам должны быть установлены Правительством РФ. Если брать за основу проект таких требований, то в настоящее время им соответствует лишь 23 банка в стране. Таким образом, застройщики не смогут открыть счет ни в каком ином банке.

По каждому платежу будет осуществляться банковский контроль за соответствием этого платежа содержанию обосновывающих документов (будут проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Плюс к этому вводится ряд требований к кадрам застройщика. Как то: руководитель, главный бухгалтер и конечный владелец застройщика не могут иметь отдельные виды судимости,; не истекший срок дисквалификации,; быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица или быть несостоятельными (банкротами).

Также законом вводится процедура приостановления государственной регистрации договором участия в долевом строительстве в случае выявления нарушения застройщиком перечисленных требований, в том числе формальных нарушений. При этом надо отметить, что процедура возобновления государственной регистрации законом не регламентирована.

- Корр. Требований, как видим, много. Какое из них создаст наибольшие проблемы в деятельности застройщиков?

- Самый основной принцип, с которым мы не согласны: «одно разрешение – один застройщик». Люди, которые закладывали этот принцип, просто не понимают, как осуществляется реализация девелоперского проекта. Этот принцип ошибочен еще и потому, что основной тренд последних пяти лет в крупных городах-миллионниках – комплексное развитие территорий (КРТ). И если мы будем придерживаться принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство», то практически невозможно будет осуществить реализацию крупных проектов, т.к. застройщик не вправе одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство.

- Корр. Каковы последствия этого требования?

- Их немало. Первое – искусственное дробление застройщиков. Второе – расходование застройщиком денежных средств исключительно в рамках одного разрешения на строительство. Третье – существенное усложнение финансирования строительства объектов инфраструктуры. Четвертое – невозможность реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ), в том числе по договорам, заключенным до 1 июля 2018 года. Пятое – невозможность реализации проектов комплексного строительства на частных землях. И шестое – увеличение налоговой нагрузки по налогу на прибыль из-за того, что в налоговом учете невозможно будет совместить убытки от строительства убыточных, в том числе социально-значимых, объектов и прибыльных, коммерчески успешных объектов в рамках одного юридического лица.

Любой девелопер, которого, к примеру, губернатор, привлечет для решения вопроса обманутых дольщиков на той или иной площадке, ничего не сможет сделать, потому что у него должно быть одно разрешение, один застройщик.

- Корр. И каким Вам видится решение этой проблемы?

- На наш взгляд, принцип «один застройщик – одно разрешение» необходимо «разблокировать», заменить его на другой принцип «одно разрешение – один проект». Критерием реализации одного проекта может стать наличие одного утвержденного проекта планировки территории (ППТ) или одного договора КОТ, РЗТ, КРТ. С этой позицией с нами согласны в Минстрое, в АИЖК. Кроме того, застройщики предлагают расширить данный принцип. Действительно, крупнейшие строительные проекты реализуются в рамках не одного, а нескольких взаимосвязанных проектов планировки, на территории нескольких больших кварталов, в отношении которых утверждается несколько ППТ. Поэтому считаю, что это предложение тоже должно быть учтено при принятии поправок к закону 218-ФЗ.

Нужно уходить от точечной застройки, это даст возможность решать в рамках реализации проектов вопросы строительства объектов транспортного, социального, инфраструктурного назначения. Ведь нельзя забывать в том числе о реализации Приоритетного проекта по формированию комфортной городской среды, утвержденного Советом при Президенте страны по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Но как мы все это можем строить, если деньги застройщик имеет право тратить только на строительство жилого дома? А как строить детский садик? Как строить объекты инженерной инфраструктуры? Как реализовать межквартальный проект? Возникает очень много вопросов.

- Корр. По каким еще позициям идут жаркие споры?

С 1 июля 2018 года начнет действовать норма, запрещающая застройщику осуществлять иную финансово-хозяйственую деятельность, не связанную с осуществлением деятельности по строительству в рамках одного разрешения на строительство. Исходя из логики закона под иной финансово-хозяйственной деятельностью подразумеваются все виды деятельности, не предусмотренные в части 1 статьи 18 закона 214-ФЗ. Указанной нормой установлен закрытый перечень целей использования денежных средств застройщиком. Причем в данную норму не попали такие цели, как, например:

- приобретение земельных участков. То есть застройщик при покупке земли не сможет воспользоваться рассрочкой платежа. В свою очередь, например, в Москве в рамках принятия в 2015 году антикризисных мер предусмотрен выкуп земельных участков у города в рассрочку.

- исполнение гарантийных обязательств по ранее реализованным проектам. Если застройщик начал новый проект, он при всем своем желании не сможет удовлетворить требования в рамках своих гарантийных обязательств по старым проектам.

Также, как я уже говорил, законом запрещается привлечение застройщиком любых займов, ссуд, кроме целевых банковских кредитов на строительство строящегося объекта. Тем самым существенно ограничиваются источники финансирования строительства, а значит, сокращаются его темпы. Это ограничение не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности любой коммерческой организации, в том числе, застройщиков.

Застройщиками предлагается предусмотреть в законе возможность привлечения целевых займов от акционеров и участников с установлением предельной процентной ставки по таким займам. Обсуждается предельная ставка: ключевая ставка ЦБ РФ плюс 2%. Данное предложение находит поддержку в Минстрое и АИЖК.

- Корр. А каким образом норма, запрещающая застройщику осуществлять иную хозяйственно-финансовую деятельность, касается дольщиков?

- Посыл авторов законопроекта понятен: у застройщика не должно быть иных обязательств перед третьими лицами по любым гражданско-правовым отношениям. А как вы понимаете, легче всего наложить запрет. Думаю, что этот запрет удастся смягчить, включить дополнительные цели использования застройщиком привлеченных средств, связанные с долевым строительством и которые не будут негативно влиять на финансовую устойчивость застройщика.

Тем более, что, повторяю, основной сейчас тренд – это комплексное развитие российских территорий.

- Корр. В рамках реализации дальнейших мер по защите участников долевого строительства Минстроем России разработана дорожная карта по переходу на банковское финансирование долевого строительства через механизмы счетов эскроу. Принятие дорожной карты вызвало горячие дискуссии у бизнес-сообщества и экспертов. А каково Ваше мнение?

- Принята «дорожная карта», в рамках которой исполнительной, и законодательной власти

поставлена задача – подготовить соответствующую нормативную базу для реализации перехода долевого строительства на иные формы финансирования, в том числе с использованием счетов эскроу

Нам придется вносить изменения не только в 214-ФЗ, но и во многие другие нормативные акты, в большей степени касающиеся регулирования банковской сферы, в том числе и в налоговое законодательство.

Какой основной посыл? Минимизировать риски граждан при долевом строительстве, включив в схему взаимоотношений между застройщиком и дольщиком банки. Дольщик оплачивает договор участия в долевом строительстве через счет эскроу, владельцем которого выступает сам дольщик. Застройщик не имеет доступа к этому счету и может получить деньги с него только после передачи дольщику приобретенной квартиры. Таким образом, банк становится гарантом сохранения денежных средств участника долевого строительства, в том числе в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, застройщик финансирует строительство за счет целевого кредита, выданного банком.

Вокруг дорожной карты, конечно, разгорелись споры, потому что на сегодняшний день это убьет сложившуюся структуру финансирования. Почему? Сегодня финансирование проектов осуществляется в основном за счет средств дольщиков. В Москве, это примерно 60-70% от инвестиционного стоимости проекта. За счет кредита финансируется лишь оставшиеся 30-40% стоимости проекта. По сути, застройщики привлекают кредиты для обеспечения стабильности и непрерывности финансирования стройки на случаи появления кассовых разрывов, сезонных спадов продаж.

Согласно же дорожной карте у застройщика будут отсутствовать какие-либо источники финансирования, кроме банкового кредитования. В том числе будут отсутствовать источники погашения процентов по таким кредитам.

Таким образом, несмотря на существенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ и снижения вслед за ней ставок по кредитам, в том числе по проектным кредитам, для застройщика существенно и неприемлемо возрастет стоимость привлеченных денег.

На мой взгляд, сегодня экономические реалии не позволяют нам применить такую жесткую схему финансирования.

- Корр. Это отрицательный момент для застройщика. А как это отразится на покупателях квартир?

- Если принять такую схему без всякой корректировки, то все стройки встанут, никто из застройщиков не будет брать кредиты под такие высокие проценты для финансирования полной, 100% стоимости проекта. Экономика никакого проекта это не выдержит. Поэтому Минстроем предлагается следующий механизм. Денежные средства дольщиков аккумулируются в банке. И банк имеет возможность использовать эту сумму в рамках своей финансово-банковской деятельности, он прокручивает их в своем обороте. Тем самым банк получает беспроцентный денежный ресурс. Поэтому предполагается, что за счет этого стоимость проектного финансирования для застройщиков будет в разы меньше. Если сейчас ставка по кредитам составляет от 10 до 12% для застройщиков, то банками, ЦБ РФ озвучивается, что в рамках реализации дорожной карты она будет составлять 5-6%. Надо отметить, что даже при ставке 5-6% экономика проектов существенно ухудшается.

В свою очередь, застройщиками предлагается взять на вооружение схему финансирования строящегося жилья, применяемую в Германии, которая предполагает поэтапное получение застройщиком денег дольщиков по мере готовности объекта. Тут можно обсуждать критерии этапности строительства. Согласно немецкому закону это конкретные этапы работ: например, стоительство «коробки», завершение строительства крыши дома, подключение к сетям и т.д. Однако, в России можно использовать процент готовности дома. Также можно обсуждать, кто будет подтверждать завершения этапов строительства. Это могут быть, как государственные органы, так и эксперты, привлекаемые банками.

- Корр. А какие этапы предусмотрены дорожной картой?

- Дорожной картой предусмотрены три этапа:

Первый, предварительный этап (с 21.12.17 по 30.06.2018 года) – создание нормативно-правовой базы, необходимой для перехода к новой модели финансирования.

Второй, переходный этап (с 01.07.2018 по 30.06.2019 года), в рамках которого привлекать денежные средства дольщиков можно будет по двум альтернативным схемам – с использованием эскроу счетов и напрямую застройщику.

И, наконец, третий, завершающий этап (с 01.07.2019 по 31.12.2020) в рамках которого по проектам, запущенным после 01.07.2019 года, договор долевого участия будет действовать – исключительно с использованием механизма счетов эскроу.

Таким образом, согласно Дорожной карте «трехлетний» поэтапный переход к банковскому кредитованию по сути будет реализован в течение 1,5 лет.

К этому сроку нужно подготовиться всем структурам: застройщикам, органам законодательной и исполнительной власти, банковскому сообществу. Принять все законодательные акты подзаконные акты Центробанка. Необходимо в этом направлении направить свои усилия для того, чтобы с 1 июля 2019 года переходить на эту схему, в том числу с учетом существующих экономических реалий и экономики проектов..

- Корр. 218-ФЗ предусматривает создание Фонда защиты прав участников долевого строительства. Что Вы можете сказать по этому поводу?

- До принятия 218-ФЗ работала схема защиты прав участников долевого строительства через систему страхования. Эту систему много критиковали, потому что она до конца не обеспечивала правовой механизм защиты прав дольщиков. Как ни парадоксально, но при многомиллиардном объеме страховых взносов и страховых покрытий, не было ни одного случая выплаты страхового случая. Поэтому и появилась потребность и необходимость изменения этой схемы.

Именно поэтому мы должны были выработать иной механизма и предложить совершенно другие подходы. В итоге Минстрой России предложил создать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который возьмет на себя всю полноту ответственности по сбору взносов, регулированию всех процессов. А в случае возникновения проблемных объектов в отношении участников долевого строительства вступает в силу механизм возмещения затрат через сам этот Фонд.

- Корр. Как бы Вы сформулировали основную задачу, которая стоит перед строительным сообществом?

- Мы прошли огромный путь. Мы нашли большое понимание у министра М.А. Меня, у других руководителей министерств и ведомств. Сегодня все наши поправки находятся в Госдуме. И наша основная задача – использовать все свои силы и возможности, чтобы донести свою позицию до депутатского корпуса. Мы должны сделать все, чтобы до 1 июля откорректировать закон, по крайней мере, по тем основным позициям, по которым нам удалось найти компромисс.

Если нам не удастся этого сделать, строительную отрасль ждет коллапс. Во-первых, как я уже сказал, мы не выполним задачу по увеличению объемов жилья, поставленную Президентом России,. А, во-вторых, мы увидим процесс ликвидации многих строительных компаний, в первую очередь, региональных, потому что они не смогут реализовать многие свои проекты. А это, к глубокому сожалению, неизбежно повлечет появление сотен и тысяч новых обманутых дольщиков.

Работы у нас очень много. Хочется призвать всех наших коллег к обсуждению, выработке определенных предложений, чтобы принятый закон был во благо и профессионалов строительного рынка, и всего общества в целом.

Короткая ссылка на новость: http://omorrss.ru/~wCvCT