8 (499) 270-52-51 info@omorrss.ru

Новости

6 Апреля 2018

Актуальные вопросы изменений в Жилищном Кодексе

Актуальные вопросы изменений в Жилищном Кодексе

ДОКЛАД ПОРОЦКОГО К.Ю.

В ТПП РФ в рамках проведения публичных консультаций в целях оценки регулирующего воздействия находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)», разработанный Минстроем России.

Мы полагаем, что предложенный законопроект очень актуален,  заполнит важные пробелы в вопросах регулирования жизнедеятельности и функционирования, защиты прав собственников блокированных жилых домов в Малоэтажных жилых комплексах.

Однако хотели бы обратить внимание на проблемные вопросы, которые не нашли четкого отражения в предложенном законопроекте.

1.      Путаница в понятиях.

По Проекту , статью 16 ЖК РФ предлагается дополнить п.5.  , в котором дается следующее определение: Жилым домом блокированным признается здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком помещении, имеющее общую (общие) без проемов стену (стены) и (или) имеющее примыкающие стены с другим жилым домом блокированным (другими жилыми домами блокированными), и не имеющее выхода в общее помещение с другим жилым домом расположенных над или под другими жилыми домами блокированными, расположенное на земельном участке, образованном для размещения этого здания, и имеющее непосредственный выход на такой земельный участок.

Вводится также Статья 483. Малоэтажные жилые комплексы

1.               Малоэтажный жилой комплекс - комплекс отдельно стоящих жилых домов, и (или) жилых домов блокированных, и (или) многоквартирных домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа) (далее – объекты малоэтажного строительства), возведенных на одном или нескольких земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной и утвержденной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (далее – территория малоэтажного жилого комплекса).

Таким образом, в Проекте ЖК РФ справедливо предлагается дать понятия (определение) Жилого дома блокированного, Малоэтажных жилых комплексов, однако нет определения объекта капитального строительства, который представляет из себя совокупность жилых домов блокированных, а именно «Жилой дом блокированной застройки».

А ведь основным элементом застройки территории малоэтажного жилого комплекса как раз и является Жилой дом блокированной застройки. Очень сложно найти определение такого объекта капитального строительства, поскольку оно расположено в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ:

из ч.2. пп.2) статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 402-ФЗ).

К тому же ст.49 Градостроительного кодекса РФ нормирует отношения, связанные с экспертизой проектной документации, для широкого круга жителей (коттеджных поселков) малоэтажных жилых комплексов сложно отличить понятие «Жилой дом блокированный» и «Жилой дом блокированной застройки».

С этим связаны многочисленные заблуждения не только граждан-собственников, но и судов общей юрисдикции в правоприменительной практике, которые приводят к нарушениям прав граждан и юридических лиц - застройщиков.

Необходимо ввести в Жилищный кодекс, в статью 16 понятие Жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилой дома блокированной застройки).



2.     Необходимо закрепить права собственников Жилого дома блокированного на земельный участок, на котором он расположен.

В настоящее время есть различные варианты, вплоть до признания земельного участка, на котором расположен Жилой дом блокированной застройки, общей долевой собственностью собственников Жилых домов блокированных, входящих в этот Жилой дом блокированной застройки. И тогда земельный участок каждого Жилого дома блокированного закрепляется в пользование Соглашением собственников, заверенным нотариусом. Встают вопросы при смене собственника Жилого дома блокированного. Земельный участки разных размеров, у боковых крайних собственников земли значительно больше, за что застройщик получает немалые дополнительные денежные средства при приобретении квартир.

Иногда придумывают аренду прилегающих земельных участков, мотивируя тем, что земля находится в собственности Застройщика. Или остается в муниципальной собственности, если земельный участок выделялся Застройщику под строительство в аренду. Значит – платите арендную плату?

Встают нелегкие вопросы согласования с каждым сособственником расположения вспомогательных построек, обустройства земельных участков, стоянки транспорта и т.п. Согласия у сособственников из разных краев необъятной Родины может быть мало. Споры. Споры.

А зачем так ущемлять права собственников? Это в известной степени происходит из распространившегося взгляда, что земельный участок – общее имущество, из уподобления (по аналогии) Жилого дома блокированной застройки – Многоквартирному дому.   

Проект косвенно предлагает закрепить эту аналогию, вводя в статью 16 ЖК РФ п.   6: «Положения настоящего Кодекса, установленные в отношении жилых домов, применяются к жилым домам блокированным, если иное не установлено настоящим Кодексом». Проект формулирует достаточно осторожно, но будьте уверены: будут толковать эту норму как «Положения настоящего Кодекса, установленные в отношении многоквартирных жилых домов, применяются к жилым домам блокированным, если иное не установлено настоящим Кодексом».

Предлагаем изменить п.6. статьи 16 ЖК РФ на: «Положения настоящего Кодекса, установленные в отношении многоквартирных жилых домов, не применяются к жилым домам блокированным, если иное не установлено настоящим Кодексом».

И отсюда у застройщика появляется обязанность произвести дальнейшее деление земельного участка, на котором находится жилой дом блокированной застройки, чтобы сформировать земельный участок каждого Жилого дома блокированного, который он передает Покупателю по договору купли-продажи или долевого участия.

Таким образом, формируется отдельная цена квартиры и отдельная цена земельного участка, а вместе - Жилого дома блокированного. Однако нельзя отчуждать по-отдельности, только как единый объект. Это соответствует требованиям ГК РФ и ЗК РФ и закона о государственной регистрации недвижимости..

Государственная регистрация производится права собственности на Жилой дом блокированный и отдельно на земельный участок, но одновременно.

Никакой общей долевой собственности собственников отдельных секций – блоков на прилегающий земельный участок не образуется. Никакой аренды или бессрочного пользования. Каждый собственник блок-секции – Жилого дома блокированного автономен – собственник относительно своего дома и земельного участка. Платит налог на имущество и земельный налог как положено по Налоговому кодексу РФ.

3.     Правовой режим Общего имущества Малоэтажного жилого комплекса.

Можно только приветствовать включение в Жилищный кодекс Главы 62. Общее имущество в малоэтажных жилых комплексах. Общее собрание собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе:

Статья 483. Малоэтажные жилые комплексы

1.Малоэтажный жилой комплекс - комплекс отдельно стоящих жилых домов, и (или) жилых домов блокированных, и (или) многоквартирных домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа) (далее – объекты малоэтажного строительства), возведенных на одном или нескольких земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной и утвержденной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (далее – территория малоэтажного жилого комплекса).

2.               Формирование территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется в составе проекта планировки в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Границы территории малоэтажного жилого комплекса определяются внешними границами земельного участка или внешними границами смежных земельных участков, на которых осуществлено или осуществляется создание малоэтажного жилого комплекса.

3. Территория малоэтажного жилого комплекса включает в себя образованные на территории малоэтажного жилого комплекса в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки, на которых расположены объекты малоэтажного жилищного строительства (далее – основные земельные участки), и земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, указанного в части 2 настоящей статьи

4. В состав малоэтажного жилого комплекса входят объекты малоэтажного строительства, территория малоэтажного жилого комплекса, элементы благоустройства, а также объекты инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса объектов малоэтажного строительства, объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки (парковочные места) площадки для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов.

Здесь, в предлагаемом в Проекте закона 4 пункте статьи 483 непонятно: это исчерпывающий перечень, или примерный. Если примерный, то надо прямо это указать в норме, или в конце фразы добавить: …и иные согласно Проекту планировки и решения Общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Например, магазины, клубы, рестораны и другие предприятия общественного питания, автомойки, станции техобслуживания автомобилей также могут быть на территории. Очевидно, что они могут не входить в состав общего имущества, они могут размещаться на территории как частные коммерческие предприятия, на условиях аренды земельного участка под ними, однако кто санкционирует их размещение?

По существующей практике – в период незаконченного строительства малоэтажного жилого комплекса – Застройщик, далее - Управляющая компания, здесь особенно часты коррупционные проявления.

Отсюда следуют выводы:

-такие объекты должны располагаться в строгом соответствии с условиями зонирования и разрешенного использования территории согласно Проекту планировки территории МЖК и Правилам создания и эксплуатации малоэтажного жилого комплекса;

-в интересах собственников Жилых домов блокированных создание Товарищества Собственников Недвижимости, членами которого они будут являться, и делегировать полномочия Общего собрания членов Правлению ТСН давать разрешения на размещение вышеупомянутых объектов.

4.    Проблема дорог, коммуникаций , осветительной сети, водопровода, газораспределительной сети и других объектов инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры на территории малоэтажного жилого комплекса

Еще раз вернемся к предлагаемой Проектом статье 483. Малоэтажные жилые комплексы

4. В состав малоэтажного жилого комплекса входят объекты малоэтажного строительства, территория малоэтажного жилого комплекса, элементы благоустройства, а также объекты инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса объектов малоэтажного строительства, объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки (парковочные места) площадки для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов.

Отношения по поводу общего имущества очень сложно регулировать. Предложенный Проект предлагает концепцию, чтобы признать общую долевую собственность на имущество, необходимое для использования всеми собственниками Жилых домов блокированных, находящихся на территории Малоэтажного жилого комплекса.

Здесь мы видим предложение по аналогии использовать модель общей собственности в многоквартирных домах, т.е. как образно некоторые выражаются, «коттеджный поселок есть многоквартирный дом, положенный набок». Однако мы полагаем, что полного и прямого уподобления быть не может. Ранее по схожей проблеме уже высказывался Президиум Высшего арбитражного суда (ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15636/13 от 15 июля 2014 г.) Он отказался проводить аналогию между таунхаусами и многоквартирными домами.

Смысл такой концепции также заключается в том, что все расходы по содержанию Общего имущества возложены на собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Проект Закона предлагает внести в Жилищный кодекс статью 488. Содержание общего имущества в малоэтажном жилом комплексе

1. Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе несут бремя расходов на содержание общего имущества в малоэтажном жилом комплексе.

Мы поддерживаем такую концепцию в целом, в перспективе. Однако это означает полное отстранение государства и местного самоуправления от забот по содержанию дорог, обеспечению безопасности, объектов инженерной инфраструктуры и других важнейших составляющих жизнеобеспечения населения.

Не будем забывать категорию земельных участков, на которых расположена Территория малоэтажного жилищного комплекса – земли поселений. В таком случае План планировки и застройки малоэтажного жилищного комплекса является неотъемлемой частью Генерального плана развития территории населенного пункта – МО муниципального образования и входит в его территорию. Собственник Жилого дома блокированного имеет права на регистрацию по месту проживания, является жителем муниципального образования. Часто такой Собственник постоянно проживает на территории поселка – Муниципального образования. Кроме того, на территории Малоэтажного жилого комплекса часто расположены многоквартирные дома, квартиры в которых находятся в собственности муниципального образования и переданы по договорам социального найма, а затем приватизированы. Эти дома построены Застройщиком во исполнение инвестиционных обязательств перед муниципальной Администрацией. Следовательно, правовое положение собственника Жилого дома блокированного на территории Малоэтажного жилого комплекса не должно отличаться от собственника или нанимателя, проживающего на территории муниципального образования.

Но в муниципальном образовании на собственника помещения не возложены заботы о содержании дорог, проездов, внешних инженерных коммуникаций, благоустройстве территории и т.п. Эти затраты он в какой-то степени несет в виде налоговых платежей, налога на имущество и земельный налог, платит коммунальные платежи. Однако содержание этих объектов производится из муниципального бюджета.

Особенно остро стоит вопрос о дорогах, тротуарах и проездах. Затраты на асфальтирование и ремонт дорог в настоящее время неподъемны для жителей малоэтажного жилого комплекса. Один км асфальтированной дороги требует сотен тысяч рублей затрат на уборку, содержание и ремонт. Аналогичны расходы на содержание сетей и коммуникаций.

Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три.

Первый: дороги в собственности государства, которое уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими.

Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений в долях или совместно.

И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ТСН и пр.).

Проект Закона избрал второй вариант.

Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки.

Мы полагаем, что согласно подпункту 19 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" (в редакции от 30.11.2011 года) к вопросам местного значения поселения относится утверждение правил благоустройства территории поселения, устанавливающих в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений, перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения; установление порядка участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий; организация благоустройства территории поселения (включая освещение улиц, озеленение территории, установку указателей с наименованиями улиц и номерами домов, размещение и содержание малых архитектурных форм), а также использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения.

Кроме того, имеется Постановление Правительства РФ от 24 декабря 1991 г. N 61 «О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации», которое устанавливает
классификацию автомобильных дорог на территории Российской Федерации:

а) на автомобильные дороги общего пользования, в том числе:
относящиеся к собственности Российской Федерации (автомобильные дороги федерального значения);

-относящиеся к собственности субъектов Российской Федерации (автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения, за исключением автомобильных дорог федерального значения);

-относящиеся к собственности муниципальных образований, предназначенные для решения вопросов местного значения или вопросов местного значения межмуниципального характера (автомобильные дороги местного значения, за исключением автомобильных дорог федерального и регионального значения), включая относящиеся к собственности:

поселений (автомобильные дороги, расположенные в границах населенных пунктов поселений);
муниципальных районов (автомобильные дороги, расположенные между населенными пунктами, а также вне границ населенных пунктов в границах муниципальных районов);
городских округов (автомобильные дороги, расположенные в границах населенных пунктов, а также между населенными пунктами);

относящиеся к частной и иным формам собственности;
б) на автомобильные дороги необщего пользования (автомобильные дороги, находящиеся во владении или пользовании юридических или физических лиц и используемые ими для обеспечения собственных, технологических или частных нужд).

Таким образом, дороги на территории поселений относятся к категории автомобильных дорог общего пользования и должны находиться в собственности поселений.

Мы полагаем, что здесь необходимо сочетание прав и обязанностей: обязательная передача от застройщика в муниципальную собственность земельных участков под дорогами и сетями при вводе в эксплуатацию законченных строительством кварталов малоэтажного жилого комплекса и подписанием Акта выполнения инвестиционных обязательств.

Однако может наступить самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: муниципальный собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.

Необходимо установить законодательный запрет на передачу этих объектов в собственность третьих лиц, кроме как в общую собственность собственников Жилых домов блокированных, расположенных на территории Малоэтажного жилого комплекса.

Избранный Проектом второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в качестве общего имущества жители коттеджного поселка, имеет недостатки в виде непомерных расходов на содержание, кроме того, как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.


Третий вариант — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: застройщика, девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, или частных лиц тоже плох: собственник дороги в таком случае вправе ограничивать и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).

Как окончательный вывод: Мы полагаем, что необходимо сочетание прав и обязанностей: обязательная передача от застройщика в муниципальную собственность земельных участков под дорогами и сетями при вводе в эксплуатацию законченных строительством кварталов малоэтажного жилого комплекса и подписанием Акта выполнения инвестиционных обязательств.

5.     Устранение неясности в предлагаемой статье 486    Проекта

Статья 486. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в малоэтажном жилом комплексе

1. Доля в праве общей собственности собственника помещения в малоэтажном жилом комплексе на общее имущество в малоэтажном жилом комплексе определяется отношением площади земельного участка, общей площади помещения на нем расположенного и (или) общей площади общего имущества, приходящейся на долю в праве на общее имущество в составе малоэтажного жилого комплекса к общей площади земельных участков, помещений на них расположенных и (или) общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса, принадлежащих собственникам помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Здесь непонятен смысл запятой в части текста …отношением площади земельного участка(,) общей площади помещения на нем расположенного… и аналогично в части текста к общей площади земельных участков(, помещений на них…

Предлагается следующая редакция:

1. Доля в праве общей собственности собственника помещения в малоэтажном жилом комплексе на общее имущество в малоэтажном жилом комплексе определяется отношением суммы площади земельного участка и общей площади помещения на нем расположенного и (или) общей площади общего имущества, приходящейся на долю в праве на общее имущество в составе малоэтажного жилого комплекса к сумме общей площади земельных участков и помещений на них расположенных и (или) общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса, принадлежащих собственникам помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Короткая ссылка на новость: http://www.omorrss.ru/~2otGb