А.П. Пустовгар, научный руководитель НИИ СМИТ НИУ МГСУ, председатель Комитета РСС по науке и инновационному развитию строительной отрасли

На сегодняшний день единого государственного учета такой информации не существует, даже в учете количества многоквартирных домов, данные о жилых домах разбро­саны по разным базам: у Росстата – одни данные, у ЖКХ – другие, у муниципалитетов – третьи. От­сутствует информация и по ожи­даемым срокам восстановления и ремонта многоквартирных домов и инфраструктуры ЖКХ. По состоя­нию на 2025 год в стране по разным данным насчитывается около 1,0- 1,2 млн многоквартирных домов, совокупная площадь которых пре­вышает 3,5 млрд кв. метров. При этом около 30% этого фонда было построено более 50 лет назад и требует особого внимания с точки зрения эксплуатации, содержания и планирования расходов на обе­спечение безаварийной работы ЖКХ. Как правило, для МКД воз­раст в 50-60 лет является возрастом морального старения, а свыше 70 лет – возрастом физического ста­рения строительных конструкций здания. Таким образом, 30% жило­го фонда потребуют в ближайшее время восстановления или вывода из эксплуатации. Доля инженерной инфраструктуры ЖКХ, находящейся в возрасте физического старения, составляет в зависимости от региона – от 40% до 80%.

Проблемы ЖКХ усугубляются не­сколькими ключевыми факторами:

• Накопление физического и мо­рального износа

• Неравномерность распределения затрат на содержание

• Недостаточность накоплений на капитальный ремонт

• Сокращение бюджетного финан­сирования ЖКХ

• Разрозненность систем управле­ния и отсутствие единых требований к результатам работ управляющих ком­паний (УК)

• Недостаточная квалификация персонала УК

• Слабая координация между участ­никами процесса

• Рост требований жителей к каче­ству услуг

• Конфликт интересов различных групп собственников.

В этих условиях традиционные под­ходы к управлению ЖКХ, основанные на пост реагировании на возникаю­щие проблемы с МКД и инженерной инфраструктурой, становятся неэф­фективными и требуют перехода к активной модели управления ЖКХ, учитывающей весь жизненный цикл МКД и инженерной инфраструктуры – от проектирования до вывода из эксплуатации.

Жизненный цикл многоквартирного дома и инженерной структуры ЖКХ – это не просто последовательность временных этапов, а сложный процесс, требующий научного осмысления, фор­мализации и применения адаптивных методов управления.

Для каждого этапа жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ, проектирования, строительства, эксплуатации и вывода из эксплуатации должны быть определены ключевые проблемы, формирующие предпосыл­ки удорожания стоимости жизненного цикла МКД и инфраструктуры ЖКХ, например, на стадии проектирова­ния – недоучет реальных нагрузок и перспектив развития нормативной базы; на стадии строительства – на­рушение технологии производства работ, использование строительных и отделочных материалов, не отве­чающих требуемой долговечности, энергоэффективности и экологичности; на стадии эксплуатации – отсутствие планового технического обслуживания и ремонта, сложности согласования различных вопросов эксплуатации с владельцами жилых помещений; на стадии вывода из эксплуатации –отсутствие четких регламентов, за исключением, аварийных ситуаций; экологические риски. При этом сле­дует учитывать, что жизненный цикл инженерной инфраструктуры ЖКХ по продолжительности этапов, как прави­ло, не совпадает с жизненным циклом МКД, что усложняет управление.

Современные подходы к опреде­лению жизненного цикла МКД и ин­женерной инфраструктуры выделяют следующие этапы и подэтапы:

– Предпроектная и проектная стадия (0-2 года), этот этап является фунда­ментальным для всего последующего жизненного цикла.

Ключевые аспекты:

• Разработка архитектурно-плани­ровочных решений

• Выбор строительных материалов и технологий

Современное жилищно- коммунальное хозяйство России представляет собой сложный социально- экономический объект управления, требующий системного подхода на государственном уровне. Прежде всего, это четкое понимание, сколько и в каком состоянии по конкретным регионам РФ находится многоквартирных домов и обеспечивающей инженерной инфраструктуры ЖКХ.

• Проектирование инженерных систем

• Оценка будущих эксплуатационных затрат

• Формирование технико-эконо­мических показателей

– Строительство (1-3 года), практи­ческая реализация проекта, где осо­бенно важны:

• Контроль качества строительных работ

• Соблюдение технологических регламентов

• Ведение исполнительной документации

• Формирование гарантийных обязательств

– Ввод в эксплуатацию и освое­ние (1-2 года), переходный период, характеризующийся:

• Выявлением скрытых дефектов

• Окончательной усадкой конструкций

• Настройкой инженерных систем

• Адаптацией жителей к новому дому

• Формированием системы управления

– Период нормальной эксплуатации (25-40 лет), основной подэтап этапа экс­плуатации, включающий:

• Регулярное техническое обслуживание

• Текущие ремонты

• Частичную замену оборудования

• Модернизацию отдельных элементов

• Оптимизацию эксплуатационных затрат

– Период интенсивного старения (15-20 лет), подэтап этапа эксплуата­ции, требующий особого внимания вопросам:

• Ускоренного износа конструкций

• Частым авариям инженерных систем

• Необходимости капитального ремонта

• Снижению потребительских качеств

• Росту эксплуатационных расходов

– Вывод из эксплуатации (5-10 лет), финальный этап, предполагающий:

• Технико-экономический анализ состояния

• Разработку сценариев дальней­шего использования

• Подготовку к реконструкции или сносу

• Организацию расселения жителей

• Проведение демонтажных работ

В бюджете РФ на период с 2024 по 2026 г.г. заложено постепенное сниже­ние государственного финансирования ЖКХ более чем в два раза, что связано с общей экономической ситуацией, пе­рераспределением средств и ростом затрат на другие приоритетные направ­ления (оборона, социальная сфера). Но оценить объективно влияние данного снижения финансирования на ЖКХ се­годня невозможно, так как отсутствует какая-либо модель учета жизненного цикла, без которой нельзя определить требуемый объем и эффективность бюджетного финансирования ЖКХ.

Поэтому выводы, которые делаются на основании информации о сниже­нии бюджетного финансирования, как правило, являются негативными и опи­сывают достаточно мрачные сценарии для ЖКХ на различных уровнях.

НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛИТЕТОВ:

• Снижение объемов софинанси­рования капитального ремонта

• Сокращение программ поддержки ветхого жилья

• Уменьшение субсидий на модерни­зацию коммунальной инфраструктуры

• Свертывание программ энергоэф­фективного обновления жилого фонда

НА УРОВНЕ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ:

• Ухудшение финансового состояния и рост задолженностей

• Снижение качества предоставля­емых услуг

• Отсрочки плановых ремонтных работ

• Сокращение штата обслуживаю­щего персонала

НА УРОВНЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:

• Рост тарифной нагрузки на собственников

• Увеличение доли аварийного жилья

• Снижение доступности жилищных услуг для малоимущих

• Ухудшение санитарно-гигиениче­ских условий проживания

В качестве системных негативных последствий выделяют:

• Накопление «отложенного ремон­та» и рост аварийности

• Ускорение физического износа жилого фонда

• Увеличение разрыва между нор­мативами и фактическим состоянием ЖКХ

• Рост социальной напряженности в жилищной сфере

Отсутствие объективной оценки стоимости жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ позволяют трактовать снижение бюд­жетного финансирования только в негативном ключе и способствуют укоренению однозначного вывода: снижается бюджетное финансирование ЖКХ – будет расти финансовая нагрузка на население, будут новые финансовые обременения для застройщиков.

По этим же причинам современ­ный подход к формированию планов бюджетного финансирования ЖКХ в России сталкивается с такими про­блемами как:

• Неравномерность распределения средств (преимущественно в «пожар­ном», а не профилактическом режиме финансирования)

• Отсутствие объективного долго­срочного планирования (не учитыва­ется полный жизненный цикл МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ)

• Низкая эффективность использо­вания бюджетных ресурсов (отсутствие прозрачности, перекос в сторону «лата­ния дыр» вместо системных решений)

• Отсутствие достоверной информа­ции и интегрированных данных о коли­честве и состоянии МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ (разрозненность информации о состоянии ЖКХ в регионах)

Учет жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры при формировании бюджетного финан­сирования ЖКХ позволяет оптимизи­ровать бюджетные расходы за счет:

• Прогнозирования затрат на этапах эксплуатации.

• Своевременного планирования ремонтов и модернизации.

• Минимизации аварийных ситуаций за счет профилактики.

По данным пилотных проектов в Москве и Татарстане (2020-2023 г.г.), планирование бюджетных затрат на ЖКХ с учетом жизненного цикла позволило увеличить межре­монтные сроки капремонтов с 25 лет при существующем подходе до 35-40 лет при учете жизненного цикла, со­кратить долю расходов на ликвидацию аварий с 35-40% до 10-15%, повысить эффективность окупаемости эффектив­ности практически в два раза и про­зрачность использования средств, что делает привлекательным ЖКХ для частных инвесторов, без увеличения финансовой нагрузки на население.

Реализация комплексного подхода к управлению жилищным фондом с уче­том стадий жизненного цикла позволит существенно повысить эффективность отрасли ЖКХ и улучшить качество жи­лищных условий миллионов россиян даже в условиях ограниченного бюд­жетного финансирования.

Для реализации данного подхода необходимо придать законную силу применения инструментов жизненного цикла при формировании бюджетных расходов на ЖКХ. Например, разрабо­тать и принять Федеральный закон «О жизненном цикле объектов ЖКХ»; в структуре Министерства строительства и ЖКХ или подведомственных орга­низаций создать федеральный центр Мониторинга Жизненного цикла объ­ектов ЖКХ; внедрить обязательность аудита жизненного цикла объектов ЖКХ, финансируемых из государственного бюджета.