На сегодняшний день единого государственного учета такой информации не существует, даже в учете количества многоквартирных домов, данные о жилых домах разбросаны по разным базам: у Росстата – одни данные, у ЖКХ – другие, у муниципалитетов – третьи. Отсутствует информация и по ожидаемым срокам восстановления и ремонта многоквартирных домов и инфраструктуры ЖКХ. По состоянию на 2025 год в стране по разным данным насчитывается около 1,0- 1,2 млн многоквартирных домов, совокупная площадь которых превышает 3,5 млрд кв. метров. При этом около 30% этого фонда было построено более 50 лет назад и требует особого внимания с точки зрения эксплуатации, содержания и планирования расходов на обеспечение безаварийной работы ЖКХ. Как правило, для МКД возраст в 50-60 лет является возрастом морального старения, а свыше 70 лет – возрастом физического старения строительных конструкций здания. Таким образом, 30% жилого фонда потребуют в ближайшее время восстановления или вывода из эксплуатации. Доля инженерной инфраструктуры ЖКХ, находящейся в возрасте физического старения, составляет в зависимости от региона – от 40% до 80%.
Проблемы ЖКХ усугубляются несколькими ключевыми факторами:
• Накопление физического и морального износа
• Неравномерность распределения затрат на содержание
• Недостаточность накоплений на капитальный ремонт
• Сокращение бюджетного финансирования ЖКХ
• Разрозненность систем управления и отсутствие единых требований к результатам работ управляющих компаний (УК)
• Недостаточная квалификация персонала УК
• Слабая координация между участниками процесса
• Рост требований жителей к качеству услуг
• Конфликт интересов различных групп собственников.
В этих условиях традиционные подходы к управлению ЖКХ, основанные на пост реагировании на возникающие проблемы с МКД и инженерной инфраструктурой, становятся неэффективными и требуют перехода к активной модели управления ЖКХ, учитывающей весь жизненный цикл МКД и инженерной инфраструктуры – от проектирования до вывода из эксплуатации.
Жизненный цикл многоквартирного дома и инженерной структуры ЖКХ – это не просто последовательность временных этапов, а сложный процесс, требующий научного осмысления, формализации и применения адаптивных методов управления.
Для каждого этапа жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ, проектирования, строительства, эксплуатации и вывода из эксплуатации должны быть определены ключевые проблемы, формирующие предпосылки удорожания стоимости жизненного цикла МКД и инфраструктуры ЖКХ, например, на стадии проектирования – недоучет реальных нагрузок и перспектив развития нормативной базы; на стадии строительства – нарушение технологии производства работ, использование строительных и отделочных материалов, не отвечающих требуемой долговечности, энергоэффективности и экологичности; на стадии эксплуатации – отсутствие планового технического обслуживания и ремонта, сложности согласования различных вопросов эксплуатации с владельцами жилых помещений; на стадии вывода из эксплуатации –отсутствие четких регламентов, за исключением, аварийных ситуаций; экологические риски. При этом следует учитывать, что жизненный цикл инженерной инфраструктуры ЖКХ по продолжительности этапов, как правило, не совпадает с жизненным циклом МКД, что усложняет управление.
Современные подходы к определению жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры выделяют следующие этапы и подэтапы:
– Предпроектная и проектная стадия (0-2 года), этот этап является фундаментальным для всего последующего жизненного цикла.
Ключевые аспекты:
• Разработка архитектурно-планировочных решений
• Выбор строительных материалов и технологий
Современное жилищно- коммунальное хозяйство России представляет собой сложный социально- экономический объект управления, требующий системного подхода на государственном уровне. Прежде всего, это четкое понимание, сколько и в каком состоянии по конкретным регионам РФ находится многоквартирных домов и обеспечивающей инженерной инфраструктуры ЖКХ.
• Проектирование инженерных систем
• Оценка будущих эксплуатационных затрат
• Формирование технико-экономических показателей
– Строительство (1-3 года), практическая реализация проекта, где особенно важны:
• Контроль качества строительных работ
• Соблюдение технологических регламентов
• Ведение исполнительной документации
• Формирование гарантийных обязательств
– Ввод в эксплуатацию и освоение (1-2 года), переходный период, характеризующийся:
• Выявлением скрытых дефектов
• Окончательной усадкой конструкций
• Настройкой инженерных систем
• Адаптацией жителей к новому дому
• Формированием системы управления
– Период нормальной эксплуатации (25-40 лет), основной подэтап этапа эксплуатации, включающий:
• Регулярное техническое обслуживание
• Текущие ремонты
• Частичную замену оборудования
• Модернизацию отдельных элементов
• Оптимизацию эксплуатационных затрат
– Период интенсивного старения (15-20 лет), подэтап этапа эксплуатации, требующий особого внимания вопросам:
• Ускоренного износа конструкций
• Частым авариям инженерных систем
• Необходимости капитального ремонта
• Снижению потребительских качеств
• Росту эксплуатационных расходов
– Вывод из эксплуатации (5-10 лет), финальный этап, предполагающий:
• Технико-экономический анализ состояния
• Разработку сценариев дальнейшего использования
• Подготовку к реконструкции или сносу
• Организацию расселения жителей
• Проведение демонтажных работ
В бюджете РФ на период с 2024 по 2026 г.г. заложено постепенное снижение государственного финансирования ЖКХ более чем в два раза, что связано с общей экономической ситуацией, перераспределением средств и ростом затрат на другие приоритетные направления (оборона, социальная сфера). Но оценить объективно влияние данного снижения финансирования на ЖКХ сегодня невозможно, так как отсутствует какая-либо модель учета жизненного цикла, без которой нельзя определить требуемый объем и эффективность бюджетного финансирования ЖКХ.
Поэтому выводы, которые делаются на основании информации о снижении бюджетного финансирования, как правило, являются негативными и описывают достаточно мрачные сценарии для ЖКХ на различных уровнях.
НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛИТЕТОВ:
• Снижение объемов софинансирования капитального ремонта
• Сокращение программ поддержки ветхого жилья
• Уменьшение субсидий на модернизацию коммунальной инфраструктуры
• Свертывание программ энергоэффективного обновления жилого фонда
НА УРОВНЕ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ:
• Ухудшение финансового состояния и рост задолженностей
• Снижение качества предоставляемых услуг
• Отсрочки плановых ремонтных работ
• Сокращение штата обслуживающего персонала
НА УРОВНЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:
• Рост тарифной нагрузки на собственников
• Увеличение доли аварийного жилья
• Снижение доступности жилищных услуг для малоимущих
• Ухудшение санитарно-гигиенических условий проживания
В качестве системных негативных последствий выделяют:
• Накопление «отложенного ремонта» и рост аварийности
• Ускорение физического износа жилого фонда
• Увеличение разрыва между нормативами и фактическим состоянием ЖКХ
• Рост социальной напряженности в жилищной сфере
Отсутствие объективной оценки стоимости жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ позволяют трактовать снижение бюджетного финансирования только в негативном ключе и способствуют укоренению однозначного вывода: снижается бюджетное финансирование ЖКХ – будет расти финансовая нагрузка на население, будут новые финансовые обременения для застройщиков.
По этим же причинам современный подход к формированию планов бюджетного финансирования ЖКХ в России сталкивается с такими проблемами как:
• Неравномерность распределения средств (преимущественно в «пожарном», а не профилактическом режиме финансирования)
• Отсутствие объективного долгосрочного планирования (не учитывается полный жизненный цикл МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ)
• Низкая эффективность использования бюджетных ресурсов (отсутствие прозрачности, перекос в сторону «латания дыр» вместо системных решений)
• Отсутствие достоверной информации и интегрированных данных о количестве и состоянии МКД и инженерной инфраструктуры ЖКХ (разрозненность информации о состоянии ЖКХ в регионах)
Учет жизненного цикла МКД и инженерной инфраструктуры при формировании бюджетного финансирования ЖКХ позволяет оптимизировать бюджетные расходы за счет:
• Прогнозирования затрат на этапах эксплуатации.
• Своевременного планирования ремонтов и модернизации.
• Минимизации аварийных ситуаций за счет профилактики.
По данным пилотных проектов в Москве и Татарстане (2020-2023 г.г.), планирование бюджетных затрат на ЖКХ с учетом жизненного цикла позволило увеличить межремонтные сроки капремонтов с 25 лет при существующем подходе до 35-40 лет при учете жизненного цикла, сократить долю расходов на ликвидацию аварий с 35-40% до 10-15%, повысить эффективность окупаемости эффективности практически в два раза и прозрачность использования средств, что делает привлекательным ЖКХ для частных инвесторов, без увеличения финансовой нагрузки на население.
Реализация комплексного подхода к управлению жилищным фондом с учетом стадий жизненного цикла позволит существенно повысить эффективность отрасли ЖКХ и улучшить качество жилищных условий миллионов россиян даже в условиях ограниченного бюджетного финансирования.
Для реализации данного подхода необходимо придать законную силу применения инструментов жизненного цикла при формировании бюджетных расходов на ЖКХ. Например, разработать и принять Федеральный закон «О жизненном цикле объектов ЖКХ»; в структуре Министерства строительства и ЖКХ или подведомственных организаций создать федеральный центр Мониторинга Жизненного цикла объектов ЖКХ; внедрить обязательность аудита жизненного цикла объектов ЖКХ, финансируемых из государственного бюджета.