По итогам расширенного заседания Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ с участием Минстроя России на тему: «Практика подготовки и реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей», которое состоялось 4 декабря под председательством вице-президента РСС, координатора НОСТРОЙ по Сибирскому Федеральному округу М.В. Федорченко и сомодератора Председателя Комитета, эксперта Комитета по саморегулированию НОПРИЗ П.В. Писарева, подготовлена Резолюция.

Заслушав и обсудив выступления председателя Комитета М.В. Федорченко, заместителя Председателя Комитета Писарева П.В., директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России М.В. Синичич, начальника отдела комплексного развития территорий Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Д.А. Смирнягиной, директора по развитию группы «Голос» С.Е. Григорьева, начальника управления архитектуры и градостроительства министерства строительства Новосибирской области Е.Г. Савониной, заместителя министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области И.А.Авериной, заместителя главы по вопросам развития городского округа «город Якутск», транспортных услуг и организации транспортного обслуживания А.А. Алексеенко, заместителя министра строительства и архитектуры Амурской области О.В. Александровой, начальника управления комплексного развития и стимулирования в строительстве Министерства строительства Иркутской области Е.В. Шведова участники заседания отмечают следующее.

         КРТ по инициативе правообладателя является эффективным механизмом обеспечения взаимодействия частного и публичного инвестора при решении социальных задач регионов, позволяет применять различные формы такого взаимодействия при обеспечении территорий объектами инфраструктуры. В настоящее время в общем объеме заключенных договоров о КРТ договоры о КРТ по инициативе правообладателей занимают 30%. Поскольку в федеральном законодательстве отсутствуют нормы, устанавливающие порядок распределения обязательств между публичным и частным инвестором при строительстве социальных объектов в рамках данного вида КРТ, то большое значение приобретает обмен региональными практиками.

         Участники заседания положительно оценили практику подготовки проектов КРТ по инициативе правообладателя, сложившуюся в Нижегородской области, которая предусматривает обязательную разработку правообладателем мастер-плана территории, который должен содержать предлагаемые границы территории КРТ, технико-экономические показатели проекта, финансово-экономическую модель, в том числе предложения о синхронизации проекта с действующими государственными программами.

         Во многих регионов сложилась практика, когда социальные объекты строятся застройщиком с последующим выкупом (полностью или частично) региональными или муниципальными органами власти. При этом отмечаются случаи, когда со стороны ФАС или органов прокуратуры к публичному инвестору предъявляются претензии в отношении цены выкупа. Во избежание подобных рисков целесообразным является обеспечение синхронизации действий застройщиков по строительству социальных объектов и установлению возможности распределения обязанности по строительству социальных объектов в полном объеме между несколькими застройщиками.

         При расчете обеспечения проектов КРТ социальными объектами в настоящее время учитывается текущее состояние наполняемости социальных объектов. Вместе с тем, реализация проектов осуществляется в течение 3-5 и более лет, при этом демографические прогнозы в отношении той или иной территории не учитываются. Таким образом возникают риски избыточной нагрузки на местный бюджет по содержанию и эксплуатации построенного социального объекта с низкой заполняемостью. Необходимо с участием Минобразования России и Минпросвещения России провести комплекс мероприятий по оценке обеспеченности социальными объектами с учетом прогнозирования демографической ситуации в каждом субъекте РФ и в разрезе муниципальных образований в целях уточнения расчетов загруженности социальных объектов и оптимизации региональных нормативов градостроительного проектирования.

         Также при реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей не решен вопрос о полномочиях принятия решения о КРТ между различными уровнями власти. Участники заседания пришли в выводу о необходимости разработки комплексного договора о КРТ по инициативе правообладателя, который позволяет принимать решение о заключении договора представителями всех уровне власти – поселениями, в полномочия которых входит строительство клубов и ФОК, муниципальными районами, в полномочия которых входит строительство детских садов и школ и субъектами РФ, в полномочия которых входит строительство поликлиник и больниц.

Также требуется внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ, предусматривающих возможность предоставления земельных участков для размещения объектов инфраструктуры, не являющихся смежными по отношению к земельному участку правообладателя.

         Участники обсудили предложение о введении ограничений к минимальному размеру территории КРТ в целях недопущения «точечной» застройки под видом проектов КРТ, и пришли к выводу о том, что проекты КРТ во всех случаях должны сопровождаться строительством инфраструктурных объектов и благоустройством общественных пространств. Вместе с тем, ограничение размера территории КРТ на законодательном уровне является нецелесообразным, поскольку такие ограничения не позволят развивать небольшие депрессивные территории в центре городов, занятых, например, объектами ИЖС. Этот вопрос может быть решен путем введения возможности включения в границы территории КРТ несмежных земельных участков.

         Заслушав практику города Якутска о разработке и согласовании комплексной схемы инженерного обеспечения территории, предусмотренной постановлением Правительства РФ от 15.12.2021 № 2303, участники заседания пришли к выводу о необходимости масштабирования указанной практики при реализации проектов КРТ, поскольку применение такой схемы позволяет синхронизировать действия ресурсоснабжающих организаций по прокладке инженерных сетей, а также планировать затраты на подключение (технологическое присоединение), вынос и переустройство сетей.

 

По итогам обсуждения участники расширенного заседания приняли следующие РЕКОМЕНДАЦИИ:

1.     Минстрою России рекомендовать:

1) подготовить предложения о внесении изменений в часть 2 статьи 70 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для размещения объектов инфраструктуры, не являющихся смежными по отношению к земельному участку правообладателя с установлением предельного расстояния, разделяющего такие земельные участки;

2) рассмотреть целесообразность подготовки методических рекомендаций о заключении комплексного договора о КРТ по инициативе правообладателя, сторонами которого являются несколько органов публичной власти разных уровней (субъектами РФ, муниципальными районами, поселениями).

2.     Минстрою России, совместно с Минпросвещения России, Минобразования России и РСС рекомендовать подготовить предложения по разработке плана мероприятий по организации анализа демографического и социально-экономической прогноза в разрезе субъектов РФ и муниципальных образований и методике применения показателей такого анализа при расчете загрузки социальных объектов.      

3.     Минстрою России совместно с РСС рекомендовать провести анализ практики применения постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2021 № 2303 «Об утверждении содержания комплексной схемы инженерного обеспечения территории и Правил разработки, согласования и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории» в целях выработки предложений по совершенствованию содержания указанной комплексной схемы, а также по упрощению и ускорению процедур ее согласования и утверждения.

4. Органам государственной власти субъектов РФ рекомендовать:

         1) рассмотреть целесообразность применения опыта Нижегородской области по мастер-планированию при подготовке проектов КРТ по инициативе правообладателей;

         2) обеспечить применение комплексной схемы инженерного обеспечения территории при подготовке проектов КРТ;

         3) рассмотреть возможность синхронизации действий застройщиков по обеспечению территорий комплексного развития социальными объектами и распределению затрат на строительство социальной инфраструктуры между несколькими застройщиками;

         4) принять во внимание недопустимость реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей без строительства инфраструктурных объектов и благоустройства общественных пространств.

С полным текстом резолюции можно ознакомиться по ссылке