4 декабря 2024 года состоялось расширенное заседание Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ с участием Минстроя России на тему: «Практика подготовки и реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей» под председательством вице-президента РСС, координатора НОСТРОЙ по Сибирскому Федеральному округу М.В. Федорченко. Мероприятие модерировал также заместитель Председателя Комитета, эксперт Комитета по саморегулированию НОПРИЗ П.В. Писарев. В режиме ВКС в мероприятии приняли участие более 200 представителей региональных и муниципальных органов власти из 50 субъектов Российской Федерации, а также представители застройщиков.

Открывая заседание, Максим Федорченко отметил, что тема заседания была предложена строительным сообществом в октябре текущего года на Форуме 100+ в Екатеринбурге. Указанный вид КРТ вызывает много вопросов, особенно в части распределения инфраструктурной нагрузки между публичным и частным инвестором. Действующее законодательство не содержит соответствующих правовых норм. В связи с этим большое значение приобретает именно региональная практика. Обмен положительным опытом при реализации и подготовки проектов КРТ по инициативе правообладателей, а также выработка предложений по совершенствованию законодательства в этой сфере является основной целью заседания. Председательствующий отметил, что в ходе подготовки к заседанию, субъекты РФ просили также рассмотреть вопрос о практике разработки и утверждения комплексной схеме инженерного обеспечения территорий в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.12.2024 № 2303. Положительным опытом в этой части согласились поделиться представители Республики Саха (Якутия).

Директор департамента по комплексному развитию территорий Минстроя России Мария Синичич рассказала об основах правового регулирования данного вида КРТ и ответила на вопросы участников.

Дарья Смирнягина, начальник отдела комплексного развития территорий Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области отметила, что данный вид КРТ в Свердловской области практически не применяется из-за низкой инвестиционной привлекательности. Для ее повышения предложила внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие возможность реализации данных проектов КРТ через концессионные соглашения.

Практикой подготовки и реализации проектов КРТ в Новосибирской области поделилась Екатерина Савонина. Она отметила, что в настоящее время действующих договоров о КРТ по инициативе правообладателей только 3, но 25 проектов с градостроительным потенциалом 2,6 млн кв. м. жилья уже находятся в высокой стадии проработки. С ее точки зрения договоры о КРТ по инициативе правообладателей являются наиболее перспективными, поскольку позволяют прозрачно распределять социальную нагрузку при реализации проектов КРТ, в том числе синхронизировать взаимодействие нескольких застройщиков по строительству объекта инфраструктуры. Привела конкретные примеры распределения обязательств по обеспечению проектов КРТ объектами социальной инфраструктуры, применяемые в Новосибирской области. Также предложила внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, предусматривающие возможность включения в границы территории КРТ незастроенных территорий дорог общего пользования регионального и местного значения, находящихся на балансе учреждений муниципальных образований, а также предусмотреть возможность реализации проектов КРТ на территориях полностью занятых объектами ИЖС.

Комментируя выступление спикера, Павел Писарев отметил, что на практике существуют серьезные риски при распределении нагрузки при строительстве (выкупе) социальных объектов между застройщиком и муниципалитетом. Имеются случаи, когда органы ФАС или прокуратуры предъявляют претензии к публичному инвестору в отношении цены выкупа социального объекта или его части. В связи с этим, по его мнению, при реализации проектов КРТ по инициативе правообладателя, более целесообразным, является распределение нагрузки при строительстве социального объекта между несколькими застройщиками без участия муниципального органа.

Заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Ирина Аверина рассказала о практике заключения договоров о КРТ по инициативе правообладателей в Нижнем Новгороде. В соответствии с региональным законодательством для всех видов КРТ, в том числе и для КРТ по инициативе правообладателя, предусмотрена разработка мастер-плана, который готовится на основе картографических материалов. Мастер-план должен содержать предлагаемые границы территории КРТ, технико-экономические показатели проекта, финансово-экономическую модель, в том числе предложения о синхронизации проекта с действующими государственными программами. Кроме того, правообладатель должен провести инвентаризацию всех земельных участков, входящих в границы КРТ, предоставить сведения о балансодержателях, провести серьезную аналитическую работу по обеспеченности близлежащих территорий всеми видами инфраструктуры. Далее спикер подробно рассказала о процедуре согласования мастер-плана. После одобрения мастер-плана, дается распоряжение о внесении границ КРТ в ПЗЗ. При этом процедура корректировки зонирования производится позже, уже на этапе подготовки документации по планировке территории.

Докладчик отметила, что в настоящее время в Нижегородской области реализуется 9 проектов КРТ по инициативе правообладателя. Преимуществом заключения таких договоров о КРТ является возможность повышения коэффициента плотности жилой застройки, что дает возможность застройщику брать обязательства по строительству социальных объектов, а также упрощенная процедура изменения зонирования. Кроме того, на этапе согласования проекта проводится тщательный расчет, включая капитализацию проекта, что значительно снижает финансовые риски при его реализации.

Практикой подготовки комплексной схемы инженерного обеспечения территории (КСИОТ), предусмотренной постановлением Правительства РФ от 15.12.2021 № 2303 поделился заместитель главы по вопросам развития городского округа «город Якутск», транспортных услуг и организации транспортного обслуживания Антон Алексеенко. Комплексная схема была разработана в отношении проекта КРТ по инициативе правообладателя на территории речного порта в соответствии с распоряжением окружной администрации города Якутска. Разработку схемы взял на себя правообладатель. Указанная территория не была обеспечена ни одним видом инженерной инфраструктуры, поэтому потребовалось длительное согласование со всеми ресурсоснабжающими организациями. Правообладателю также было предложено провести транспортное моделирование и расчет пропускной способности дорог внутри планируемого микрорайона для обеспечения выезда с указанной территории и примыкания к дорогам общего пользования за границами территории КРТ. По итогам такого моделирования в рамках соответствующей муниципальной программы предусмотрено расширение подъездных дорог к микрорайону до 4-х полос. Таким образом была проведена синхронизация существующих программ по развитию территорий. Кроме того, строительство отдельных социальных объектов в рамках указанного проекта КРТ содержится в долгосрочном плане комплексного социально-экономического развития Якутской городской агломерации на период до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 29.12.2023 № 4073-р, что позволяет привлекать средств федерального бюджета. Спикер подчеркнул, что несмотря на длительные сроки разработка и согласования, КСИОТ позволяет синхронизировать действия по прокладке магистральных сетей, в том числе в охранных зонах, что необходимо для уточнения данных в ППТ, а также заранее определить стоимость договоров технологического присоединения. Кроме того, разработка таких схем позволяет застройщику привлекать бюджетные средства для реализации проекта.

Позицию застройщиков о применении механизма КРТ по инициативе правообладателей высказал директор по развитию группы «Голос» Сергей Григорьев. Спикер рассказал об опыте реализации проектов в Челябинской области. Интерес участников заседания вызвал проект, который предусматривает сочетание двух видов КРТ при строительстве единого жилого комплекса – КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей. Докладчик также озвучил проблемные вопросы, связанные с загрузкой социальных объектов при реализации проектов КРТ. Так, в настоящее время при разработке документации по планировке территории применяется показатель фактической наполняемости социального объекта, хотя проекты реализуются не менее 3-5 лет. При этом в некоторых регионах отмечается отрицательный демографический прогноз. Однако демографические прогнозы не учитываются при подготовке проектов КРТ, и несмотря на отсутствие необходимости строительства детских садов или школ, муниципалитеты не могут взять на себя ответственность разрешить застройщику не строить социальные объекты. Также дополнительного обсуждения требует вопрос о проектной емкости школ, которая сейчас предусматривает только односменную работу. Предложил также рассмотреть вопрос о целесообразности разработки единой геоинформационной системы, необходимой для планирования проектов КРТ. Сейчас такие системы развиты только в столичных регионах, а в других регионах информация в таких системах зачастую не общедоступна, разрознена и не позволяет провести полноценный анализ земельных участков.

 Заместитель министра строительства и архитектуры Амурской области Оксана Александрова поделилась тем, что в Амурской области развивается негативная практика подмены понятия точечной застройки при заявлении земельных участков для реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей. Фактически к строительству заявляется 1 МКД с минимальным озеленением, проездом и площадкой. При этом не обеспечивается ни создание общественных пространств, ни социальных объектов. Для разрешения указанной ситуации Правительство области разработала постановление, вводящее положение об отказе в заключении договора о КРТ в случае, если площадь планируемой к освоению территории менее 2 га. Однако по заявлению заинтересованного лица введенное положение признано судом недействительным.

Участники заседания обсудили указанную ситуацию, пришли к выводу о недопустимости реализации проектов КРТ без строительства необходимой инфраструктуры и обустройства территории. Однако установление минимального размера территории КРТ требует дополнительного обсуждения.

Предложения по совершенствованию механизма КРТ по инициативе правообладателя озвучил начальник управления комплексного развития и стимулирования в строительстве Министерства строительства Иркутской области Евгений Шведов. Первое предложение связано с необходимостью разработки комплексного договора о КРТ по инициативе правообладателя, который позволяет принимать решение о заключении договора представителями всех уровне власти – поселениями, в полномочия которых входит строительство клубов и ФОК, муниципальными районами, в полномочия которых входит строительство детских садов и школ и субъектами РФ, в полномочия которых входит строительство поликлиник и больниц. Практика подписания соответствующих соглашений между этими уровнями власти не прижилась, поскольку не урегулирована действующим законодательством.

Второе предложение связано с необходимостью внесения изменений в часть 2 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающего возможность включения в границы территории КРТ земельных участков, которые могут быть использованы для размещения объектов инфраструктуры при отсутствии у них общих границ с земельными участками правообладателей. На практике часто возникают ситуации, при которых, например, улично-дорожная сеть отделяет земельный участок правообладателя от земельного участка, находящегося в публичной собственности. Необходимо установить возможность предоставления земельных участков для размещения объектов инфраструктуры, не являющихся смежными по отношению к земельному участку правообладателя. При этом могут быть установлены предельная величина расстояния, разделяющего такие земельные участки.

Модератор поблагодарил всех участников за плодотворную работу, и сообщил, что все предложения будут включены в итоговую резолюцию.

Презентация "Реализация проектов КРТ по инициативе правообладателей земельных участков в Нижегородской области"

Презентация Сергея Григорьева, директора по развитию группы «Голос»

Презентация Антона Алексеева "Практика подготовки и реализации комплексной схемы инженерного обеспечения территории"

Презентация "Комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей в Иркутской области"

Презентация "Новосибирская область: Комплексное развитие территорий"