Комплексное развитие территорий (КРТ) по-прежнему остается одним из сложно решаемых вопросов градостроительства. Еще в декабре 2020 года Градостроительный кодекс Российской Федерации получил существенное дополнение в виде главы 10, которая полностью посвящена регулированию комплексного развития территорий. Значительная часть практических вопросов КРТ была отнесена федеральным законом к компетенции субъектов Российской Федерации. 

13 марта состоялось заседание совета Союза строителей Воронежской области, повестка дня которого началась с вопроса оказания мер поддержки участникам КРТ.

Такая инициатива в объединение работодателей поступила от министра архитектуры и градостроительства Воронежской области А.А. Еренкова. Он сообщил о предложении городской администрации внести изменения в региональное законодательство, сутью которых станет признание особо значимыми инвестиционных проектов, которые реализуются в рамках договоров о КРТ. Чтобы окончательно утвердиться в актуальности поправок, было принято решение вынести данный вопрос на обсуждение строительного сообщества.

Если предложить застройщикам поддержку…

– Как показала практика, важный для страны институт КРТ развивается со значительными трудностями, – отметил, обращаясь к собравшимся А.А. Еренков. – Риски застройщиков связаны с динамикой изменений в градостроительном законодательстве – только за последние четыре месяца появилось больше 20 изменений, притом что проект КРТ предполагает долгосрочную перспективу. И поэтому мы понимаем – застройщики охотнее пойдут на реализацию проектов КРТ, если увидят дополнительные меры поддержки. Эти меры должны страховать стройкомплекс от возможных значительных изменений в градостроительном законодательстве, чтобы не менять условия уже заключенных договоров КРТ.

Министр архитектуры и градостроительства, конечно, отметил и сложность проработки данного вопроса с точки зрения юриспруденции. Один из документов, с которым работали инициаторы изменений в региональное законодательство – Федеральный закон «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» от 01.04.2020 №69-ФЗ в рамках мер государственной и муниципальной поддержки инвестиционной деятельности. Данный документ устанавливает возможность заключения соглашения о защите и поощрении капиталовложений при строительстве МКД по договорам КРТ. Однако до настоящего времени Правительством РФ не утверждена типовая форма соглашения. Поэтому на региональном уровне и возникла инициатива отнесения КРТ к особо значимым проектам инвестиционной деятельности.

– Таким образом, у нас появилась бы возможность страховать строительный комплекс от так называемых «ухудшающих условий» ведения экономической деятельности, – подчеркнул докладчик. – К ухудшающим условиям в данном случае относятся увеличение сроков осуществления процедур и их количества, повышение размеров взимаемых с организации платежей, выдвижение дополнительных требований к условиям реализации проекта и т.д. Наша задача – сделать так, чтобы безотносительно дальнейших изменений законодательства для застройщика действовали те условия, которые устанавливались на момент заключения договора о КРТ.

О каких суммах идет речь?

Какой же должна быть сумма инвестиционного портфеля, с которым зайдет на КРТ застройщик? Этот вопрос интересовал всех собравшихся. По словам министра архитектуры и градостроительства, Федеральным законом №69 установлен минимальный объем инвестиций в реализацию проектов строительства МКД в соответствии с договором о КРТ. Это 750 млн рублей. Тем не менее на местном уровне проговаривался вариант привязки к размерам именно воронежских строительных объектов.

– По информации городских коллег, средний объем инвестиций в реализацию воронежских проектов имеет разбежку от 4 до 10 млрд рублей, – сообщил А.А. Еренков. – Поэтому пока нет окончательной договоренности о том, какой минимальный объем необходимо установить: опираться ли на ФЗ-69 или предлагать более высокую стоимость минимального вложения средств, страхуя тем самым рынок от малоопытных участников.

В остальном, на наш взгляд, силами муниципальных органов и областных структур (в частности – правового управления) можно выйти на единые позиции. В ходе дискуссии мы сошлись на том, что этому процессу помогло бы консолидированное мнение членов Союза строителей, и если вы поддержите идею такой помощи со стороны власти, то мы начнем прорабатывать юридическую сторону вопроса, – сказал в завершение А.А. Еренков.

Понятно, что вопрос требует детального изучения, поскольку подобной практики в России пока нет.

Первым в обсуждении темы взял слово министр строительства Воронежской области А.М. Кулешов. Он напомнил, что подобные меры поддержки уже предусмотрены областным законом №67 (две трети субсидирования процентной ставки по кредиту, субсидирование затрат на инженерные сети за исключением электричества плюс преференции по налогам). Но, по мнению министра, не будет лишним поддержать и это предложение, доработав его с учетом практики деятельности застройщиков.

Мнение застройщиков не столь однозначно

Насколько реальна помощь в реализации инвестпроектов и какие, говоря строительным языком, «скрытые дефекты» могут обнаружиться в этом процессе? Осветить столь деликатную сторону вопроса попросили депутата Воронежской городской Думы, генерального директора АО «СЗ «ДСК» А.И. Соболева.

В свое время Андрей Иванович был одним из инициаторов разработки закона о поддержке особо значимых видов инвестиционной деятельности. Как оказалось, благие намерения власти могут разбиться как раз о подводные камни, существующие в системе этого механизма.

– На этапе включения в соответствующий проект инвестор фиксирует в бизнес-плане меры государственной поддержки, на которые он претендует, – рассказал генеральный директор ДСК. – И потом, на протяжении 5 лет (срок реализации проекта), застройщик обязан детально отчитываться по всем взятым на себя обязательствам. А именно: по обеспечению зафиксированного количества рабочих мест, расходованию инвестиций, перечислению налогов, соблюдению обозначенного размера выручки, вводу намеченных объемов жилья, закупке (или выпуску) стройматериалов и так далее.

То есть оказалось, что главное в этой схеме – предельно точное соблюдение пунктов бизнес-плана. Например, взято 25 миллиардов рублей – ровно столько должно быть реализовано в намеченные временные рамки. Освоено меньше на миллиард – компания получит серьезный штраф. Если используешь стройматериалы собственного завода, то выпустить меньше, чем было задекларировано (например, того же железобетона), нельзя. Обозначил сроки ввода – должны быть соблюдены безупречно. За каждое из отступлений от изначального плана – миллионные штрафы. Но строительство на сносе (как это зачастую предполагается при КРТ) – процесс со многими неизвестными. Одни только переговоры с жильцами по поводу переселения, а тем более – сноса их гаража, как мы знаем, может затянуть реализацию проекта на немыслимый срок. Не говоря уже о планах по созданию рабочих мест, расходованию средств и так далее. В нынешних экономических условиях каждый из этих пунктов невозможно прогнозировать на 100%. Поэтому, конечно, хорошо, с одной стороны, что есть оговорка «не ухудшать условия», но с другой – штрафные санкции по непредвиденным отступлениям от намеченных планов способны свести на нет даже минимальную прибыль по проекту КРТ.

Так есть ли смысл рассчитывать на помощь?

Как поступить в такой ситуации? По мнению А.И. Соболева, было бы разумным в рамках подготовки регионального законопроекта, как минимум, снизить строгость карательных мер. Также он предложил рассмотреть и немаловажные моменты, касающиеся работы с инженерными сетями и снижение налога на имущество, которое застройщик выкупает у жильцов перед сносом.

Присутствовавшие на заседании застройщики, конечно, высказались за одобрение 750 млн рублей – как суммы инвестпроекта по КРТ, которому оказывалась бы помощь как особо значимому виду инвестиционной деятельности. Учитывая этот момент, а также предложения А.И. Соболева, можно было бы выйти на приемлемую редакцию регионального закона.

– Участие в КРТ – дело добровольное, и потенциальным участникам нужно просто объективно оценивать свои силы, – заметил председатель Союза В.И. Астанин. – Но надо также помнить, как поднялся на областном законе №67 агропромышленный комплекс региона, получивший под крупные проекты серьезную поддержку в виде субсидирования процентных ставок по кредитам и строительства сетей. Нам тоже нельзя упустить этот шанс.

По результатам обсуждения было решено поддержать инициативу министерства архитектуры и градостроительства, проработав дополнительно предложения от строительного комплекса области.

  Зоя КОШИК

Источник