Модератором сессии выступила начальник отдела комплексного развития территорий (КРТ) Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дарья Смирнягина. В своем вступительном слове она отметила значительный потенциал КРТ в регионе, подчеркнув ключевую роль этого механизма в обеспечении комплексного развития городов и поселений по всей России.

Максим Федорченко представил доклад под названием «КРТ: региональная практика и перспективы». Он поделился данными Минстроя России, согласно которым по состоянию на июль 2024 года в 76 регионах страны активно разрабатываются площадки КРТ на общей площади 15,6 тыс. га. Эти территории обладают градостроительным потенциалом в 108 млн кв. м, из которых 78,4 млн кв. м предназначены под жилую застройку.

Федорченко также отметил, что мониторинг, проводимый НОСТРОЙ, демонстрирует неравномерное распределение проектов КРТ по стране. Он напомнил, что главной стратегической задачей является использование механизма КРТ для снижения межрегиональных диспропорций, устранения проблем в размещении населения и создания рабочих мест, что в конечном итоге обеспечит устойчивое и равномерное развитие всех территорий России, включая малые города и сельские поселения. Для достижения этих целей необходимы эффективные градостроительные решения, которые синхронизируют планы промышленного развития с программами жилищного и инфраструктурного строительства.

Максим Федорченко также указал на важность решений, принятых Правительством России, в рамках которых началась работа над долгосрочными планами социально-экономического развития сети опорных населенных пунктов. Эти территории, объединенные в сельские агломерации, получат приоритетное федеральное финансирование и ускоренное развитие инфраструктуры, что окажет позитивное влияние на жилищное строительство в малых городах и сельских поселениях, включая использование механизма КРТ.

В ходе своего выступления М.В. Федорченко также выделил ключевые тренды КРТ, выявленные в результате опроса профильного комитета РСС: акцент на участие региональных операторов в реализации проектов, внедрение элементов государственно-частного партнерства (ГЧП) и активное использование цифровых технологий в проектах КРТ.

По мнению Максима Федорченко, для того чтобы механизм КРТ заработал в полной мере, необходимо законодательно закрепить распределение полномочий по финансированию и строительству объектов социальной инфраструктуры. Важно, чтобы муниципальные образования разработали адресные планы строительства социальных объектов на срок не менее 10 лет. Строительство этих объектов целесообразно осуществлять через региональных операторов с привлечением специализированных подрядчиков, имеющих опыт и членство в СРО. Также важно увеличить государственные субсидии регионам на софинансирование строительства социальной инфраструктуры и возобновить программу «Стимул».

Директор управления региональным корпоративным бизнесом Банка ДОМ.РФ Александр Чобан рассказал о текущем финансово-экономическом контексте на рынке недвижимости. Он отметил, что высокая ключевая ставка ЦБ РФ оказывает давление на строительные проекты, снижая коэффициент LLCR до уровней, неприемлемых для банков. По прогнозам ДОМ.РФ, объемы ипотечного кредитования в 2024 году сократятся на 30-35% по сравнению с рекордными показателями 2023 года. Однако продление программы «Семейная ипотека» стабилизирует ситуацию, и объемы выдачи ипотеки в 2025 году останутся на уровне 2024 года.

Восстановление ипотечного рынка, по словам Чобана, возможно с 2026 года при условии снижения ключевой ставки. Банк ДОМ.РФ продолжает рассматривать КРТ как стратегическое направление своей работы. С момента внедрения механизма банк наблюдает ежегодный рост сделок в сфере КРТ. Финансовый портфель одобренных проектов КРТ на сегодня составляет 1,2 трлн рублей, а их градостроительный потенциал — 11,4 млн кв. м недвижимости.

По оценке Чобана, 2025 год станет важным для управления рисками и эффективностью в проектах КРТ. Одним из новых инструментов, который рекомендуется внедрить, является оплата участия «за долю» и поэтапный ввод объектов инфраструктуры.

Заместитель директора Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации Екатеринбурга Андрей Чернышов рассказал о реализации программы КРТ в Екатеринбурге. По его мнению, этот механизм поможет городу решить проблему ветхого и аварийного жилья, а также обновить социальную инфраструктуру и придать городу современный облик. Он привел карту территорий, выделенных под КРТ, с общим проектным жилищным фондом в 887 тыс. кв. м, и отметил рост цен на аукционах КРТ.

Заместитель председателя Уральского банка ПАО Сбербанк Александр Нуйкин отметил, что Сбер активно участвует в финансировании проектов КРТ, уже охватывая 49% всей российской недвижимости в этой сфере. Он подробно рассказал о требованиях к заемщикам и условиях кредитования проектов, подчеркивая длительный цикл КРТ — до 7-10 лет, который требует применения различных кредитных продуктов на каждом этапе.

Главный юрисконсульт Уральского банка ПАО Сбербанк Анна Смирнягина осветила риски, связанные с правовым сопровождением проектов КРТ, такие как риск недействительности договоров залога аренды земель и нарушения обязательств застройщиков. Она подчеркнула необходимость внесения изменений в законодательство для минимизации этих рисков.

Руководитель управления нормативно-правового обеспечения ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик поделилась опытом компании, отметив, что на данный момент завершены два проекта КРТ, а восемь находятся в стадии реализации в различных регионах. Она также выделила ключевые тренды, такие как необходимость предотвращения выхода многоквартирных домов из проектов на этапе реализации и внедрение возможности кредитования под залог прав по договорам КРТ.

В заключение директор по развитию ООО «Группа Голос» Сергей Григорьев и главный архитектор Челябинска Ольга Никитина рассмотрели вопросы, связанные с внедрением новых строек в существующую застройку Челябинска.