11 марта 2025 года в Москве, на площадке ЦВК «Экспоцентр», в рамках форума «Российская строительная неделя» состоялась сессия «Инвестиционно-финансовая стратегия девелоперов в современных условиях».

Модераторами мероприятия выступили вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко и генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина. В ходе сессии ведущие эксперты строительной отрасли, представители банковского сектора и профильных ведомств обсудили актуальные вопросы инвестиционной политики застройщиков, механизмы финансирования, а также влияние экономической ситуации на рынок недвижимости.

С докладами и презентациями выступили: Александр Копылов, начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, Владимир Гамза, президент консорциума «F&I Consulting», член Комиссии по инвестициям и Комиссии по экономике и финансам Госсовета России, Марина Заботина, заместитель директора департамента развития бизнеса ипотечного и премиального сегмента ПАО Промсвязьбанк, Владимир Мартыненков, управляющий партнер «Группы Мета» (Новосибирск).

Открывая дискуссию, Максим Федорченко отметил, что строительная отрасль переживает период значительной турбулентности. Высокие кредитные ставки, дефицит трудовых ресурсов и снижение объемов продаж создают серьезные вызовы для девелоперов. По данным ДОМ.РФ, в январе 2025 года продажи строящегося жилья в России снизились на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 1,5 млн кв. м. В долевом строительстве возник разрыв между средствами, вложенными в строительство, и объемом средств на эскроу-счетах. Так, в Новосибирской области застройщики привлекли 161,7 млрд рублей кредитных средств, тогда как на эскроу-счетах аккумулировано лишь 128,7 млрд рублей. Аналогичная ситуация наблюдается по всей стране: задолженность девелоперов по проектному финансированию впервые превысила сумму размещенных на эскроу счетах средств. Это ведет к дисбалансу жилищных проектов и росту эффективных ставок по кредитам.

Ставки по проектному финансированию новых жилых и коммерческих объектов достигают 27% годовых, что значительно выше, чем годом ранее. Бридж-кредитование обходится застройщикам еще дороже — ключевая ставка плюс 9%, тогда как в 2024 году надбавка составляла 5–6%. В результате объем запускаемых проектов сокращается: в январе-феврале 2025 года в России было начато строительство 4,5 млн кв. м нового жилья, что на 23% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Тем не менее, ДОМ.РФ отмечает, что общий объем строящегося жилья в стране увеличился на 7% и достиг 105,9 млн кв. м. Новые проекты стартовали в 73 регионах, что внушает осторожный оптимизм. Однако перед девелоперами стоит непростая дилемма: в условиях высоких ставок и падения спроса либо сокращать объемы нового строительства, либо продлевать сроки реализации проектов. В то же время спрос на жилье остается неудовлетворенным, а многие потенциальные покупатели временно уходят в сегмент аренды или накапливают средства, формируя отложенный спрос. Когда экономическая ситуация стабилизируется, он может выйти на рынок, и застройщикам важно быть к этому готовыми.

Максим Федорченко подчеркнул, что выбор инвестиционно-финансовой стратегии становится ключевым вопросом для девелоперов. Возможно, стоит обратить внимание на индивидуальное жилищное строительство, которое отличается большей гибкостью и быстрыми сроками реализации. Либо активнее включаться в проекты комплексного развития территорий (КРТ), которые поддерживаются государством и реализуются совместно с публичными инвесторами. Еще один вариант — стимулирование спроса через собственные механизмы рассрочки. Насколько можно рассчитывать на государственную поддержку или следует искать внутренние резервы? Эти и другие вопросы предстояло обсудить участникам сессии.

Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба, поприветствовала участников сессии «Инвестиционно-финансовая стратегия девелоперов в современных условиях», отметив значимость обсуждаемых вопросов для строительной отрасли. Она подчеркнула, что в современных экономических условиях перед застройщиками стоят серьезные вызовы, связанные с доступностью финансирования, инвестиционной привлекательностью проектов и изменяющейся рыночной конъюнктурой. По ее словам, ключевая задача мероприятия — определить наиболее эффективные стратегии адаптации девелоперов к новым экономическим реалиям, обсудить доступные финансовые инструменты и перспективы развития строительного бизнеса.

В ходе сессии эксперты обсудили текущую ситуацию и возможные стратегии адаптации. Александр Копылов выступил с ключевым докладом, в котором затронул наиболее актуальные вопросы, связанные с проектным финансированием, динамикой строительства, продажами жилья и ценовой политикой на рынке.

Докладчик рассказал, что в центре внимания Банка России находятся ключевые показатели, такие как объемы строительства, запуск новых проектов, динамика продаж и цены на жилье. «Мы видим, что объем строящихся проектов к концу года несколько снизился по сравнению с данными за предыдущий квартал. Однако это снижение не является проявлением систематической тенденции, а связано с сезонными факторами, такими как массовые запуски объектов в конце года», — отметил он.

Эксперт также обратил внимание на доминирование проектов, реализуемых через счета эскроу. «На сегодняшний день это абсолютно преобладающая форма финансирования строительства. Мы наблюдаем, что в январе количество запущенных проектов оказалось чуть выше, чем в декабре, но это не свидетельствует о росте активности. Сравнивая четвертый квартал 2024 года с аналогичным периодом 2023 года, можно отметить существенное снижение объема запущенных проектов», — добавил он.

Александр Копылов подробно остановился на вопросах продаж жилья. «После отмены льготной ипотеки и ограничения семейной ипотеки средний объем продаж с сентября по декабрь составил около 2 миллионов квадратных метров в месяц. В январе и феврале этот показатель немного снизился, но в целом остается стабильным», — отметил он.

Он также подчеркнул, что проекты, завершенные в четвертом квартале, имели среднюю распроданность на уровне 74%. «Это высокий показатель, который сформирован за счет активных продаж в первой половине 2023 года. Однако мы ожидаем, что в будущем распроданность будет снижаться», — сказал эксперт.

Говоря о ценах на жилье, Александр Копылов отметил, что они продолжают расти. «Однако в четвертом квартале наметилась тенденция к снижению реальных цен, если учитывать инфляцию. Это может свидетельствовать о некотором удешевлении жилья», — сказал он. Он также обратил внимание на то, что рост цен во многом обусловлен увеличением комиссий, которые застройщики включают в стоимость жилья. «Этот рост цен не всегда означает увеличение доходов застройщиков, так как дополнительные расходы часто перекладываются на конечного потребителя», — пояснил эксперт.

Одной из ключевых тем доклада стало проектное финансирование. Александр Копылов отметил, что стоимость кредитов для застройщиков продолжает расти. «Ставки по кредитам увеличиваются, и это оказывает влияние на стоимость проектов. Мы видим, что доля проектов с высокой процентной ставкой увеличивается, что создает дополнительную нагрузку на застройщиков», — сказал он.

Он также подчеркнул, что, несмотря на рост стоимости долга, объем кредитного портфеля продолжает увеличиваться. «Мы ожидаем некоторого замедления темпов кредитования, но пока не видим значительного снижения объема выданных кредитов», — отметил Копылов. Он добавил, что банки продолжают оценивать кредитные риски как низкие. «Большая часть выданных кредитов относится к первой и второй категориям качества, что свидетельствует о стабильности на рынке», — заключил он.

Александр Копылов также затронул вопрос покрытия задолженности застройщиков. «Покрытие снижается, и это тревожный сигнал. Если раньше мы наблюдали показатели выше 100%, то сейчас они снижаются. Однако стоит отметить, что на счетах эскроу находится порядка 500 миллиардов рублей при нулевой кредитной задолженности», — сказал он.

Эксперт также обратил внимание на рост доли собственных средств застройщиков в финансировании проектов. «Около 60% поступлений формируется за счет собственных средств, что свидетельствует о повышении финансовой устойчивости компаний», — отметил он.

В заключение своего выступления докладчик поделился прогнозами Банка России относительно дальнейшего развития рынка недвижимости. «Мы ожидаем, что в ближайшее время продолжится снижение объемов запуска новых проектов, а также замедление темпов продаж. Однако рынок остается устойчивым, и мы не прогнозируем серьезных кризисных явлений», — сказал он.

Он также отметил, что ключевой задачей для всех участников рынка является обеспечение прозрачности и стабильности. «Мы продолжаем работать над улучшением методологии анализа и мониторинга, чтобы иметь возможность оперативно реагировать на изменения и принимать взвешенные решения», — заключил Александр Копылов.

Марина Заботина в своем выступлении подчеркнула, что 2025 год станет временем масштабных и качественных изменений в сфере ипотечного кредитования. Она обратила внимание на значительные законодательные трансформации, которые претерпел рынок ипотеки за последние годы, а также на ужесточение и детализацию процесса его регулирования.

Спикер отметила важность государственной программы льготной ипотеки, подчеркнув, что такие меры оказывают существенное влияние на развитие жилищного кредитования. В качестве основы для анализа она предложила рассмотреть статистические данные, начиная с 2022 года, и сопоставить их с информацией Росреестра, поскольку именно с этого периода наблюдается резкий рост объемов ипотечного кредитования.

Марина Заботина напомнила, что первая государственная программа льготной ипотеки была инициирована в апреле 2020 года в ответ на пандемию, став мощным инструментом поддержки строительной отрасли в период экономической нестабильности. Действовавшая до конца июня прошлого года, она способствовала беспрецедентному увеличению объемов ипотечного кредитования, что, в свою очередь, привело к активному развитию рынка жилой недвижимости.

Подчеркивая социальную значимость программы, спикер отметила, что она не только способствовала развитию строительного сектора, но и оказала непосредственное влияние на улучшение жилищных условий граждан, обеспечив им возможность приобретения недвижимости на более выгодных условиях. В то же время Марина Заботина затронула вопрос потенциального приобретения банком портфеля ипотечных кредитов, отметив, что ПСБ активно работает как с первичным, так и с вторичным рынком недвижимости, что позволяет выстраивать стратегию долгосрочного присутствия в этом сегменте.

Оценивая перспективы развития ипотечного рынка, спикер сослалась на прогнозы аналитиков, которые указывают на возможное замедление темпов роста ипотечного портфеля в связи с изменением условий кредитования, внедрением новых ипотечных стандартов и постепенным завершением программ государственной поддержки. В этой связи высказывается предположение, что в 2025 году рынок может вернуться к уровням 2020 года, что потребует от банков гибкости и адаптивности в условиях трансформации финансовых механизмов.

При этом Заботина подчеркнула, что впереди остается еще девять месяцев, и прогнозные показатели могут быть скорректированы в зависимости от макроэкономической ситуации. По ее словам, значительная часть выданных в прошлом году ипотечных кредитов пришлась именно на льготные программы, что является не только тенденцией, характерной для ПСБ, но и общей рыночной закономерностью.

Говоря о классических ипотечных продуктах, спикер отметила, что программы с высокими процентными ставками утратили свою актуальность, в то время как семейная ипотека приобрела более целенаправленный характер, охватывая наиболее уязвимые категории заемщиков. В этом контексте она также затронула вопросы, связанные с резервированием капитала и регулированием объемов кредитования, подчеркнув, что постепенное введение новых требований позволяет банкам адаптироваться к изменяющимся условиям.

Марина Заботина особо остановилась на перспективах развития ипотечного кредитования в 2025 году, отметив, что у банков уже сформировано четкое понимание грядущих изменений, включая введение макропруденциальных лимитов, которые окажут влияние на регулирование финансовых потоков и возвратность капитала.

Отдельно спикер отметила позитивный эффект снижения коэффициентов, повышающих уровень капитала, с 1 марта, подчеркнув, что этот шаг является важным для устойчивости банковского сектора. Однако вопросы, связанные с капитальной емкостью и эффективностью управления ресурсами, продолжают оставаться ключевыми для всей отрасли.

Говоря о стратегиях оптимизации бизнес-процессов, Марина Заботина рассказала о значительных инвестициях ПСБ в цифровизацию, что позволило существенно сократить временные издержки заемщиков и упростить процесс оформления ипотечных сделок. В частности, она подчеркнула, что внедрение современных цифровых сервисов дало возможность клиентам минимизировать количество визитов в банк, переводя большинство операций в онлайн-формат.

В завершение своего выступления Марина Заботина выразила уверенность в том, что цифровая трансформация ипотечного рынка станет одним из ключевых драйверов его развития в ближайшие годы. Она также подчеркнула, что банк активно готовится к масштабному запуску цифровых сделок на вторичном рынке недвижимости и выразила надежду, что этот проект будет реализован в обозримой перспективе, значительно упростив процесс покупки жилья для клиентов.

Антон Мороз обратил внимание на факторы, влияющие на рост стоимости строительства. В первую очередь, это касается стремления производителей повысить свою маржинальность через завышение цен и оптимизацию территориального размещения своих производств.

«Здесь необходимо взаимодействовать с производителями, и мы ведем эту работу совместно с Минпромторгом и Минстроем. Мы надеемся, что наши усилия, хотя бы частично, принесут положительные результаты», — отметил Антон Мороз.

Он подчеркнул, что текущая стоимость проектного финансирования является одной из основных проблем для застройщиков. Стоимость финансирования продолжает оставаться объективно высокой, что затрудняет реализацию многих строительных проектов.

Однако проблема не ограничивается только финансированием. Антон Мороз также обратил внимание на сложную ситуацию с кадровым обеспечением в строительной отрасли. С ростом цен на рабочую силу, вызванным дефицитом иностранных рабочих, ситуация становится все более сложной. Он отметил, что повышение стоимости рабочей силы на фоне дефицита кадров наблюдается по всей стране. «Мы видим, как конкуренция за квалифицированных специалистов со стороны иностранных партнеров растет. Китай и арабские страны активно привлекают наших рабочих, предлагая им большие зарплаты в валюте», — отметил он, подчеркнув, что данная ситуация приводит к росту цен на строительные услуги в России.

Антон Мороз также рассмотрел проблему падения спроса на жилье, особенно на фоне кризиса, с которым столкнулся строительный рынок. «Сейчас распродажа квартир в новостройках составляет всего чуть больше 30%. Для крупных застройщиков это огромная проблема, особенно для тех, кто работает с эскроу-счетами. Нужно учитывать, что застройщики, работающие по традиционным схемам, являются редкостью», — отметил спикер. В связи с этим, он предложил несколько мер поддержки, направленных на стимулирование спроса на жилье. Одним из таких предложений является трансформация семейной ипотеки для тех семей, которые планируют пополнение в ближайшие три года.

«Мы предлагаем установить новый порог для семейной ипотеки, например, 10%. Для семей, которые могут подтвердить свои планы по увеличению семьи в течение трех лет, ставка может быть снижена до 6%», — сказал Мороз. Он отметил, что этот механизм может значительно стимулировать спрос на жилье среди граждан, особенно в условиях, когда ипотечные ставки остаются высокими. В случае же, если семьи не смогут выполнить условие по увеличению состава семьи в указанный срок, ставка ипотеки может быть пересмотрена в сторону повышения. «Эта мера позволит, с одной стороны, поддержать интерес граждан к ипотечным программам, а с другой — минимизировать финансовые риски», — пояснил он.

Следующим предложением стало увеличение налогового вычета на покупку жилья с 2 до 6 миллионов рублей. По словам Антона Михайловича, это может существенно повлиять на покупательскую способность граждан, что, в свою очередь, поддержит спрос на жилье и поможет стимулировать строительную отрасль.

Докладчик также не обошел стороной проблему индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое в последние годы стало все более популярным среди россиян. «На данный момент ИЖС предпочитают более 67% населения, и, несмотря на сложности, связанные с обеспечением таких объектов социальной инфраструктурой, этот рынок требует особого внимания», — подчеркнул спикер. Мороз отметил, что ИЖС продолжает набирать популярность, и это, по его мнению, необходимо учитывать при формировании государственной политики в области жилищного строительства.

«ИЖС — это не просто строительство домов на индивидуальных участках, это требующий значительных инвестиций рынок, который нуждается в развитии инфраструктуры, создании новых рабочих мест и, конечно, в поддержке со стороны государства», — отметил он. В этом контексте Антон Мороз подчеркнул, что необходимо не только стимулировать развитие ИЖС, но и решать проблемы, связанные с социальным обеспечением таких объектов, что является крайне дорогостоящей задачей.

Он также отметил, что в последние годы появилось много новых инструментов для ипотечного кредитования в сфере индивидуального жилищного строительства, что способствует развитию этого сегмента. Однако, по его словам, многое еще предстоит сделать, чтобы эта сфера стала более доступной для широких слоев населения.

Кроме того, Антон Мороз остановился на вопросах техприсоединений, которые представляют собой важную составляющую стоимости строительства. Он отметил, что на текущий момент существует серьезная неорганизованность в этом процессе, и необходимо принять меры для упорядочивания работы в этой сфере. «Технологические присоединения — это огромная статья затрат, и необходимо установить единые правила для всех участников рынка. Это поможет сократить затраты и повысить эффективность», — заявил он.

В заключение своего выступления Антон Мороз подчеркнул важность комплексного развития территорий (КРТ), отметив, что данный процесс сталкивается с рядом проблем, включая нерегулированность земельных отношений, трудности с финансированием и вопросы сноса ветхого жилья. «Для того чтобы решить эти вопросы, необходимо обратить внимание на новые инструменты, которые могут предложить государственные органы. Мы готовы внести свои предложения, направленные на улучшение ситуации», — резюмировал он.

Вопросы небанковского финансирования осветил в своем докладе Владимир Гамза. Владимир Андреевич начал с тревожного прогноза, указав, что в следующем году страну ждет значительное падение ВВП — как минимум в два раза. Гамза подчеркнул, что период "жирных лет" закончился, и экономика уже начала движение вниз, что подтверждается структурой ВВП за прошлый год. По его словам, общий консенсус экспертов сводится к тому, что падение может составить до двух с половиной раз.

Основная проблема экономики России, по словам докладчика, заключается в том, что в стране отсутствует развитый финансовый рынок, который в мире обеспечивает две трети финансирования проектов развития и инноваций. В России же большая часть инвестиций приходится на собственные средства предприятий и привлеченные частные средства, что составляет более 50%. Банковские кредиты, несмотря на то, что банки занимают 81% финансового рынка, обеспечивают лишь 8,6% инвестиций в основной капитал. Это, по его мнению, свидетельствует о серьезном дисбалансе в структуре финансирования. При этом за прошлый год банки увеличили свою долю на 4%, что еще больше усилило их доминирование, в то время как остальные секторы финансового рынка сократились до 19%.

Владимир Гамза обратил внимание на рост ПИФов как одного из немногих инструментов небанковского финансирования, который показал положительную динамику в прошлом году. Он также рассказал о завершении подготовки национальных проектов развития, на которые планируется выделить значительные суммы. В текущем году на эти цели предусмотрено 5,7 трлн рублей, в следующем — 6,3 трлн, а к 2030 году объем финансирования превысит 10 трлн рублей. Эти проекты охватывают широкий спектр отраслей и предполагают масштабное строительство промышленных предприятий, что спикер назвал "индустриализацией 2.0". Он привел сравнение: с 1930 по 1970 год в России было построено около 35 тысяч крупных промышленных предприятий, а за последние 30 лет — менее тысячи. Новые проекты должны изменить эту ситуацию, стимулируя строительство не только промышленных объектов, но и жилой, коммерческой недвижимости.

Владимир Андреевич отметил, что государство берет на себя обязательства по финансированию 50% таких проектов, что должно стать серьезным стимулом для развития технологических компаний и инфраструктуры. Он также подробно остановился на новых инструментах финансирования, таких как мезонинное финансирование, инвестиционные товарищества, промышленная ипотека и корпоративные облигации. Особое внимание он уделил цифровым финансовым активам, включая цифровые облигации, и новым возможностям для бизнеса, таким как использование двойных складских свидетельств (ДСС) для привлечения кредитов под залог строительных материалов.

Владимир Гамза рассказал о новых институтах и инструментах, которые могут быть использованы для привлечения инвестиций. Среди них — прямые инвестиции в капитал через Московскую биржу, сектор роста для малых и средних компаний, специальные инвестиционные контракты (СПИК), соглашения о защите капиталовложений (СЗПК), кластерные инвестиционные платформы и мезонинное финансирование. Он также упомянул о промышленной ипотеке, корпоративных облигациях, паевых инвестиционных фондах, концессиях и оффсетных контрактах, которые начинают активно развиваться в России.

Эксперт подчеркнул, что Центральный банк проделал значительную работу по созданию современной системы эмиссии облигаций, что позволяет компаниям привлекать финансирование без сложных процедур. Он также обратил внимание на новые инструменты, такие как инвестиционные платформы для небольших привлечений, утилитарные цифровые права и цифровые финансовые активы, которые открывают новые возможности для бизнеса.

Владимир Мартыненков выступил с докладом, в котором осветил ключевые вызовы и трансформации в девелоперской отрасли, особенно в регионах, на примере Новосибирска. Он отметил, что за последние два года рынок столкнулся с ипотечным кризисом, что особенно тяжело для небольших компаний из-за высоких накладных расходов. Спикер также рассказал о новых законодательных требованиях, обязывающих девелоперов строить социальные объекты (детские сады и школы) за свой счет, что создает дополнительные финансовые и организационные сложности.

Владимир Мартыненков подчеркнул, что в Новосибирске, например, девелоперы обязаны строить школы на 1000 мест, что требует значительных инвестиций (около 1,5 млрд рублей). Это делает многие проекты нерентабельными, особенно если город не может обеспечить софинансирование. Он выделил две основные стратегии для девелоперов: точечную застройку, которая требует много времени и ресурсов, и укрупнение, которое позволяет брать на себя обязательства по строительству крупных социальных объектов и делает компании более устойчивыми.

В завершение Владимир Мартыненков спрогнозировал консолидацию рынка в ближайшие 5-10 лет, где доминирующую роль будут играть крупные компании, так как новые правила и требования делают работу небольших и средних игроков практически невозможной.

В ходе сессии развернулась оживленная дискуссия – участники активно задавали вопросы спикерам, обсуждая ключевые вызовы, с которыми сегодня сталкивается строительный рынок. Особый интерес вызвали темы доступности проектного финансирования, стратегий преодоления кризиса и перспектив государственной поддержки. Эксперты делились практическими кейсами, а зал реагировал живо, что подтвердило актуальность обсуждаемых вопросов и важность совместного поиска решений.

Сессия завершилась подведением итогов, в ходе которого эксперты выразили уверенность, что грамотное стратегическое планирование и использование новых финансовых механизмов помогут девелоперам преодолеть текущие вызовы и обеспечить устойчивое развитие отрасли.

Презентация Александра Копылова, начальника Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России

Презентация Марины Заботиной, заместителя директора департамента развития бизнеса ипотечного и премиального сегмента ПАО Промсвязьбанк

Презентация Владимира Гамзы, президента консорциума «F&I Consulting», члена Комиссии по инвестициям и Комиссии по экономике и финансам Госсовета России

Презентация Владимира Мартыненкова, управляющего партнера «Группы Мета» (Новосибирск)