25 сентября в рамках VIII Международного бизнес-форума недвижимости (Санкт-Петербург) под председательством вице-президента Российского Союза строителей, руководителя Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, координатора НОСТРОЙ и НОПРИЗ в Сибирском федеральном округе Максима Федорченко прошла сессия «Строительная отрасль: текущее состояние в регионах России и перспективы КРТ».

Как отметил Максим Федорченко, механизм КРТ становится доминирующим в жилищном строительстве. На фоне падения спроса в сочетании с волатильностью на финансовом рынке, удорожанием стройматериалов и земель, механизм КРТ позволяет застройщику войти в стройку на экономически приемлемых условиях. Если при покупке участков у частных собственников приходится платить в среднем 400 млн руб. за гектар, то оплата права на участие в КРТ позволяет обрести участок под строительство в среднем по 36 млн рублей за гектар. Финансовая нагрузка на застройщика в проектах КРТ не становится меньше, но в КРТ распределение этой нагрузки – плавноее, и, что важно, в КРТ застройщик не наполняет карманы частных землевладельцев, а оплачивает создание инфраструктуры, получая возможность комплексно развивать территории.

С обзором практик КРТ жилой застройки в регионах РФ в 2021-2023 годах выступила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Она напомнила основные принципы разработанных Институтом методических рекомендаций по КРТ: минимизация рисков проектов КРТ, предотвращение конфликтов, повышение экономической эффективности и заинтересованности участников.

Пока порядок подготовки и реализации решений о КРТ жилой застройки регулируется субъектами РФ недостаточно. Им предлагается закрепить требование о разработке мастер-плана и финансово-экономического обоснования решения о КРТ, установить дополнительные жилищные гарантии переселяемым, уточнить методику определения начальной цены торгов, установить перечень объектов, не подлежащих изъятию, расширить перечень предельных параметров в решении о КРТ, исключить возможность отнесения к ветхим МКД только по критерию отсутствия коммуникаций, предусмотреть обязательность внесения изменений в генплан и ПЗЗ, когда планируемые параметры застройки им не соответствуют, предусмотреть обязательность публичных слушаний по архитектурно-градостроительной концепции до принятия решения о КРТ.

По мнению Татьяны Полиди, использование КРТ небольших участков допустимо, но нужно избежать точечной застройки под маской КРТ, когда один новый дом внедряется в старую застройку, лишая ее перспектив комплексного развития.

Строительство социальной инфраструктуры с применением ГЧП описал управляющий директор АО УК «Инфратех Концессии» Андрей Шишкин. Спикер рассказал, что благодаря механизмам, предусмотренным Федеральным законом № 224 «О государственно-частном партнерстве» и Федеральным законом № 115 «О концессионных соглашениях» концедент, а это, как правило, органы власти субъектов РФ, имеет возможность с опережением создавать необходимую для социально-экономического развития регионов инфраструктуру. Концессионер обеспечивает проект банковским финансированием и собственными средствами, а концедент постепенно возвращает вложенные средства в виде «платы концедента», получается такая своего рода «региональная ипотека». Механизм ГЧП позволяет руководителям субъектов решать с опережением задачи по строительству масштабных социальных объектов на комфортных условиях в долгосрочной перспективе. Особенно актуально это для сферы образования, культуры, спорта, здравоохранения, в развитии транспортной инфраструктуры и ЖКХ.

Председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова Леонид Бандорин остановился на изъятии земельных участков при КРТ. Главный вопрос: где грань, за которой публичная власть получает полномочия изымать недвижимость? Понимание «публичной нужды» при реализации проектов КРТ отсутствует. 494–ФЗ точной трактовки не дает. Суды в последнее время стали считать достаточным основанием для изъятия наличие легитимного решения о КРТ определенной площадки.

К настоящему времени региональные критерии объектов ИЖС, садовых домов и таун-хаусов, при наличии которых допускается их изъятие публичной стороной, установлены в 17 субъектах РФ. 10 регионов установили объекты, не подлежащие изъятию при КРТ жилой застройки. Регионы не учитывают техническое состояние объектов; критерии его оценки регионам рекомендуется установить. Для решения вопросов КРТ нежилой застройки предлагаются альтернативные возможности изъятия - на основании несоответствия использования земель и объектов ПЗЗ.

Председатель Комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма осветила аспекты цифровизации КРТ.

Цели КРТ – обеспечение сбалансированного и устойчивого развития муниципальных образований путем повышения качества среды и улучшения архитектурного облика ОКС, создание условий для развития инфраструктуры, привлечения инвестиций – созвучны целям цифровой вертикали строительной отрасли. Механизм КРТ должен быть интегрирован в цифровую вертикаль. Сведения о проектах КРТ, их пространственные и финансово-экономические модели, цифровые двойники должны войти в действующие информационные системы. Нуждается в «оцифровке» мониторинг реализации проектов КРТ. Ирина Кузьма рассказала о возможностях, которые открывает для цифровизации КРТ обучающая платформа rTIM* на базе ИИ, а также напомнила о том, что с 1 января 2025 г. формирование и ведение информационных моделей ОКС становится обязательным для частных застройщиков МКД. Это также связано с цифровизацией КРТ, поскольку именно КРТ становится доминирующим инструментом городской застройки.  

Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов показал позитивный опыт создания регионального оператора КРТ. В распоряжении новосибирского оператора – самый большой в регионе земельный банк, оператор готовит площадки под КРТ, обеспечивая подключение к сетям, отслеживая обеспеченность всеми видами инфраструктуры, мониторит и использует возможности участия в госпрограммах. По мнению Романа Теленчинова, трудно обойтись при обеспечении жилья социальной инфраструктурой без застройщиков, и их участие должно быть отрегулировано. Проблема - дефицит подрядчиков для соцобъектов; одна из его причин - несовершенство ценообразования. По оценке Романа Теленчинова, для КРТ не должно быть ограничений по минимальной площади – главное, чтобы было достигнуто развитие территории, чтобы она создавала в своих границах и вокруг лучшую среду обитания, гарантировала обеспеченность инфраструктурой и не генерировала конфликтов. Нет смысла требовать от застройщиков сдачи крупных соцобъектов до ввода первого МКД – иначе те же школы будут долго стоять пустыми. Компромисс – ввод соцобъекта при достижении объемов введенного жилья, обеспечивающего 60-процентную его наполняемость. В рамках КРТ Новосибирская область готова софинансировать социальное строительство, но только через регионального оператора, созданного Правительством Новосибирской области.

Стоит смягчить схему оплаты техусловий и присоединения к сетям: сейчас застройщику нужно сразу оплачивать присоединение по всему жилому комплексу, хотя по факту он будет вводиться в эксплуатацию этапами. Проекты КРТ – долгие, с учетом этого нужно уменьшить ставки проектного финансирования.

Практикой взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при КРТ поделилась вице-президент Союза строителей Республики Татарстан Эльвира Галяутдинова, на примере нескольких кейсов показав, как может преображаться проект КРТ при правильном, с маркетинговой точки зрения, формировании конечного продукта. Важно не бояться нестандартных ходов. Иногда радикально улучшить рыночный спрос, повысить капитализацию объекта способны 1-2 выверенных решения (например, в сотрудничестве с РЖД – создание остановки электропоездов с оборудованной платформой).

Участник сессии Дмитрий Бажин из Ярославля выразил озабоченность тем, что банки сегодня не готовы финансировать проекты КРТ. Ему ответила Татьяна Полиди: в КРТ другие риски, другие подходы к андеррайтингу, тут необходим отдельный кредитный продукт. Но и решения о КРТ должны быть «упакованы» с юридической точки зрения – тогда и банки будут относиться к ним серьезнее.

Подводя итог сессии, Максим Федорченко отметил важность прошедшего обсуждения для формирования эффективных региональных практик взаимодействия инвесторов и публичной власти в рамках проектов КРТ. Учитывая, что РСС, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Институт экономики города постоянно работают над анализом законодательства, обсужденные на сессии предложения станут базой для совершенствования правовой базы КРТ.