8 (499) 270-52-51
info@omorrss.ru
В заседании приняли участие Синичич Мария Владимировна – директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России, Галкин Александр Сергеевич – министр строительства Иркутской области, Сизов Андрей Вячеславович - Председатель правления Ярославского Совета строителей, Никешин Михаил Валентинович - Депутат Ярославской областной Думы, Ильинская Юлия Юрьевна - генеральный директор ООО "Промавтоматика" (г. Ярославль), Ветрова Елена Владимировна – заместитель начальника отдела Департамента развития в ТЭК Минэнерго России, представители Минэнерго России, ПАО Россети (по ВКС), Аксаков Александр Анатольевич – Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ, Зарубин Дмитрий Игоревич – заместитель директора (по ВКС), Теленчинов Роман Александрович – заместитель Губернатора Новосибирской области, Савоськин Александр Алексеевич – заместитель генерального директора АО «АРЖС Новосибирской области», Генин Михаил Игоревич – директор ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области», Полиди Татьяна Дмитриевна – Вице-президент Фонда «Институт экономики города», Григорий Алексеев-Малахов – заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области - главный архитектор Ростовской области, Денисова Алиса Александровна – исполнительный директор ВЭБ РФ, генеральный директор ООО «ПроШколу».
Участники обсудили актуальные вопросы, связанные с реализацией проектов КРТ, обеспечением их социальными объектами и инженерной инфраструктурой, а также раскрыли тему инфраструктурных ограничений, существующих в жилищном строительстве.
Мария Синичич в своем выступлении отметила, что существующая законодательная база для комплексного развития территорий (КРТ) позволяет закреплять отношения между застройщиками, юридическими лицами и операторами по обеспечению развития объектов социальной и транспортной инфраструктуры. «Помимо этого, имеются инструменты финансовой поддержки, которые были созданы в последние годы. Инфраструктурные бюджетные кредиты, которые можно направлять на развитие инфраструктуры, активно используются в проектах КРТ. В рамках реализации этих кредитов сегодня обеспечивается около 80 миллионов квадратных метров. Существуют и другие виды нормативных изменений, которые способствуют реализации комплексного развития территорий. Это расширение полномочий операторов, которые теперь могут реализовывать проекты КРТ как самостоятельно, так и с привлечением субарендаторов или дочерних предприятий. Это позволяет распределить ответственность среди профессиональных игроков рынка. Кроме мер поддержки, о которых я уже говорила, необходимо также учитывать изменения в законодательстве. Например, налоговые меры поддержки, такие как послабления по уплате НДФЛ при изъятии недвижимости, позволяют аккумулировать средства для реализации конкретных объектов», – сказала Мария Владимировна.
Она также отметила, что правовая база, созданная для реконструкции и развития КРТ, позволяет решать давно назревшие проблемы, которые было невозможно решить простыми проектами без такого функционала, и меры поддержки должны быть организованы как на уровне регионов, так и на федеральном уровне. Также, по ее словам, необходимо приоритизировать меры поддержки КРТ в рамках госпроектов.
Максим Федорченко подчеркнул значимость и злободневность заявленной к обсуждению темы, отметив, что в рамках подготовки мероприятия Комитет собрал информацию по проблемам и предложениям по обеспечению территорий КРТ социальными объектами и инженерной инфраструктурой в 46 субъектах Российской Федерации. Среди основных проблем в части обеспечения комплексной жилой застройки инженерными сетями были отмечены следующие:
1) высокий уровень износа действующих объектов коммунальной инфраструктуры, их технологическая отсталость, слабые мощности, и как следствие, ограниченная возможность присоединения к ним вновь строящихся жилых домов и социальных объектов;
2) нехватка мощностей магистральных сетей инженерной инфраструктуры для освоения новых участков под жилищное строительство;
3) недостаточность финансовых ресурсов в региональных и местных бюджетах на обеспечение земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, сетями инженерно-технического обеспечения;
4) отсутствие или недостаточность мероприятий по реконструкции и строительству новых объектов и сетей коммунального хозяйства в инвестиционных программах ресурсоснабжающих организаций;
5) отсутствие прозрачного ценообразования по тарифам при технологическом подключении объектов капитального строительства к сетям.
Максим Владиславович отметил, что при реализации проектов КРТ застройщики вынуждены строить за свой счет большие участки магистральных сетей, новые насосные станции, реконструировать водозаборы и т.д. Все это оценивается в миллиарды рублей. Такие затраты, по его словам, снижают инвестиционный потенциал территории и являются существенным ограничением для ее освоения. При этом возможности единственного механизма прямого софинансирования затрат регионов на создание инфраструктуры – программы «Стимул» ограничены, выделяемых лимитов недостаточно. Некоторые субъекты Российской Федерации отмечают, что предоставленные лимиты в рамках механизма «Инфраструктурного меню», также уже выбраны.
Основные предложения регионов сводятся к необходимости увеличения финансирования на создание инженерной инфраструктуры. Предлагается:
- рассмотреть возможность разработки новых инструментов инфраструктурного меню, предназначенных для льготного кредитования РСО с целью стимулирования создания дополнительных мощностей и развития коммунальной инфраструктуры для КРТ;
- предусмотреть софинансирование из федерального бюджета выкупа регионом в рамках проектов КРТ инфраструктурных объектов или компенсации затрат застройщикам;
- разработать программу льготного долгосрочного кредитования для застройщиков на цели реализации проектов КРТ в части финансирования затрат на снос, разработку проектной документации и расходов на подключение или строительства объектов инженерной инфраструктуры.
«Мы надеемся, что меры государственной поддержки, направленные на обеспечение жилищного строительства инженерной инфраструктурой, будут продолжены. Уже сегодня сообщается об планируемом увеличении портфеля программы Инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК) на 250 млрд руб. в год с 2025 года. Часть этих средств предполагается направить на модернизацию коммунальной инфраструктуры. Также большие надежды мы возлагаем на новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», который сейчас готовится», – сказал М.В. Федорченко.
Кроме того, имеются проблемы при комплексном развитии территорий, предназначенных для ИЖС. Во многих регионах имеются земельные участки, предоставленных льготным категориям граждан, но которые не обеспечены инженерной и транспортной инфраструктурой. При этом средства, необходимые для их строительства, не предусмотрены региональными бюджетами. Механизмы, предусмотренные Инфраструктурным меню, также не подходят для ИЖС, так как основным критерием получения субсидии либо ИБК является объем ввода жилья. Очевидно, что коэффициент ввода жилья под индивидуальную жилую застройку значительно ниже, чем при строительстве МКД, что зачастую не позволяет проектам по ИЖС проходить отбор на получение финансирования. В связи с этим предлагается выработать механизм финансирования строительства инженерной и транспортной инфраструктуры на земельных участках, на которых ведется строительство индивидуальных домов гражданами, в том числе льготных категорий, в рамках действующих программ без привязки к объемам ввода жилья.
Отдельное внимание в своем докладе Максим Владиславович уделил взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями. Это проблема выявлена не во всех регионах, однако в некоторых она стоит довольно остро. Было предложено проанализировать правоприменительную практику и при необходимости рассмотреть возможность внесения изменений в законодательство.
Было также отмечено, что наиболее эффективное взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями организовано при реализации проектов КРТ региональными операторами. Это гарантирует надлежащее и своевременное выполнение мероприятий по строительству инфраструктурных объектов.
Говоря об обеспечении проектов КРТ и комплексной жилой застройки социальными объектами, Максим Федорченко выделил накопившийся дефицит социальных объектов на застроенных территориях. Проблемой является размещение этих социальных объектов в условиях стесненности городских территорий. Кроме того, земельные участки, на которых в соответствии с документами территориального планирования должны быть размещены социальные объекты, в основном находятся в частной собственности. При этом действующее законодательство не позволяет изымать такие земельные участки для целей размещения объектов социальной инфраструктуры, соответственно их строительство сильно задерживается. Это стало предметом прокурорских проверок, и в 40 регионах была приостановлена выдача разрешений на строительство.
Большинство предложений регионов, также как и по инженерной инфраструктуре, связаны с необходимостью увеличения объемов финансирования. Особенно много предложений по возобновлению мероприятий строительства социальных объектов в рамках программы «Стимул». Также необходимо увеличить государственную поддержку в виде предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование расходных обязательств на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры.
Одним из дополнительных источников финансирования строительства социальных объектов, по словам Максима Федорченко, мог бы стать социальный сбор. Чтобы указанный сбор не привел к удорожанию 1 кв. метра жилья, предлагается взимать его не с застройщика, а с владельца земельного участка, в случае если такой земельный участок предназначен для жилищного строительства, что предотвратит спекуляцию земельными участками, предназначенными для жилищного строительства, и необоснованное завышение цен на них. Если же возведение социальных объектов осуществляется в рамках механизма КРТ, то в договоре о КРТ должно быть предусмотрено распределение обязанностей между сторонами по финансированию и срокам возведения объектов социальной инфраструктуры.
Также регионы отмечают, что отсутствие на федеральном уровне правил участия застройщиков в создании социальной инфраструктуры приводит к нарастанию дефицита обеспеченности объектами инфраструктуры в новых жилых микрорайонах. Необходимо установить порядок (регламент) взаимодействия застройщиков с публичными органами власти по строительству и передаче объектов социальной инфраструктуры на баланс субъекта или муниципалитета. Предлагается также активнее использовать механизм ГЧП, в том числе концессионные соглашения, при строительстве социальных объектов.
«Поступили к нам также вопросы и предложения со стороны застройщиков. Застройщики жалуются, что зачастую местные администрации самоустраняются от решения проблем застройщиков, возникающих при строительстве социальных объектов. Выделение земельных участков происходит на неудобных и неприспособленных для строительства таких объектов территориях, что повышает стоимость их строительства. Отсутствует также планирование и управление реализацией и размещением социальных объектов сразу для нескольких КРТ, поскольку часто в рамках реализации одного КРТ объекты СОШ, ДДУ становятся малоэффективными и имеют высокую стоимость реализации и дальнейшей эксплуатации», – заключил Максим Владиславович.
Александр Галкин назвал механизмы комплексного развития территорий (КРТ) эффективным инструментом для реализации многих задач, включая обеспечение доступности жилья, ликвидацию аварийного и ветхого жилого фонда, а также обновление и развитие городов и населенных пунктов. Он рассказал, что на территории Иркутской области на сегодняшний день принято 23 решения о комплексном развитии территорий на площади около 388 га с градостроительным потенциалом в 1,2 миллиона квадратных метров. КРТ принимаются, как правило, в крупных городах с населением от 30 000 жителей. В области реализуются 16 муниципальных КРТ, два региональных и пять проектов на федеральных землях.
Примером реализации КРТ является проект в городе Усолье-Сибирское. Это областной проект на площади 11 га с градостроительным потенциалом более 43 000 квадратных метров. Решение по нему было принято в 2021 году, и Иркутская область стала одной из первых в Сибирском федеральном округе, приняв 14 нормативно-правовых актов, которые позволили начать реализацию данного мероприятия. На данной площадке располагались 40 многоквартирных домов, 18 из которых были признаны аварийными до 1 января 2017 года, а 22 после этой даты.
Первым этапом предполагалось застроить семь блок-секций в течение двух лет, чтобы закрыть все потребности аварийного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года. Однако, когда началась экспертиза и заказ технических условий, возникли проблемы. Как рассказал А.С. Галкин, при индивидуальном подходе каждая блок-секция оценивалась отдельно, и тарифы ресурсоснабжающих организаций позволяли финансово-экономическую модель привести к незначительной прибыли, что позволяло начать реализацию мероприятий. Однако, когда было объявлено, что проект будет реализовываться поэтапно на площади 11 га, ресурсоснабжающие организации выставили технические условия на сумму 230 миллионов рублей, что сделало экономическую составляющую проекта неэффективной.
«Пришлось внести ряд изменений в решение, и сейчас строятся только две блок-секции. В связи с этим 5000 квадратных метров были вынуждены вывести из проекта, чтобы закрыть программу по переселению из ветхого и аварийного жилья. Были отмечены проблемы с прозрачностью формирования суммы технических условий и технических присоединений. Эти суммы не удается рассчитать самостоятельно, и каждый раз при обращении к ресурсоснабжающим организациям суммы разные, что затрудняет прогнозирование и реализацию проектов на этих площадках», – сказал Александр Сергеевич.
Андрей Сизов, выступая на заседании, рассказал о проектах комплексного развития территорий (КРТ), реализуемых в Ярославской области. Он отметил, что механизм КРТ является новым для области, и застройщики сталкиваются с рядом вопросов, которые создают препятствия для их реализации. Одним из наиболее серьёзных вопросов является проблема взаимоотношений с сетевыми ресурсоснабжающими организациями.
Основная проблема, по его словам, заключается в отсутствии понятного алгоритма обеспечения ресурсами при комплексном развитии территорий. На практике это выглядит следующим образом: застройщик выигрывает конкурс на КРТ, подаёт заявку на соответствующие мощности, указывает свои данные, и ресурсоснабжающие организации сразу выставляют полную стоимость всего комплекса работ по подключению к магистральной сети, трубопроводам, кабелям и распределительным сетям до конкретных домов. В итоге возникает ситуация, когда застройщик ещё до начала строительства должен оплатить непомерно большую сумму по договорам техприсоединения.
Проанализировав проблематику, А.В. Сизов отметил, что необходимо на законодательном уровне подготовить соответствующий нормативный документ, который бы позволил ресурсоснабжающим организациям поэтапно выставлять затраты по договорам техприсоединения.
Эту же проблему отметили и другие выступающие. Елена Ветрова прокомментировала вопрос этапности технологического присоединения в части электрики. Согласно Постановлению № 2566, предусмотрена возможность этапного подхода к технологическому присоединению, при котором оплата может быть распределена по этапам, хотя расчёт платы производится на весь проект.
«Минэнерго постоянно работает над совершенствованием процедуры технологического присоединения. Если субъект Российской Федерации готов взять на себя обязательства по расходам на строительство инженерной инфраструктуры электросетевого хозяйства, он может направить комплексную заявку от своего имени в ресурсоснабжающую организацию и получить право на мощности. По мере прихода инвестора эта мощность может быть переуступлена ему. В настоящее время Минэнерго прорабатывает данный проект, что предоставляет застройщикам дополнительную возможность получить необходимую мощность на этапе присоединения. Кроме того, разрабатывается проект по переуступке мощности, который также облегчит процесс для застройщиков», – рассказала спикер.
Зарубин Дмитрий Игоревич в своем выступлении говорил о том, какие источники финансирования предлагает ДОМ.РФ. Говоря об инфраструктурных облигациях, он подтвердил высокую заинтересованность субъектов в использовании нового инструмента, так как возможность зафиксировать процентную ставку на длительный период времени позволяет как регионам, так и инвесторам лучше планировать проекты и правильно распределять ресурсы.
О положительной практике взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями при подготовке проектов КРТ рассказали представители Новосибирской, Ростовской и Нижегородской областей.
Александр Савоськин, заместитель генерального директора АО «АРЖС Новосибирской области», регионального оператора комплексного развития территорий (КРТ), рассказал о своей работе и взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
«Первое, что нам помогло – это меры поддержки, инфраструктурное меню и реструктуризация бюджетной задолженности. В рамках одного из проектов КРТ в районе Клюквенный удалось привлечь порядка 7 миллиардов рублей из областного бюджета. Без этой меры поддержки ни один застройщик не смог бы выдержать такую нагрузку.
Второй момент касается теплоснабжения. Объект еще не имеет прав на землю, но необходимо построить тепловые сети. Ресурсоснабжающие организации требуют наличие дома для присоединения, даже если его местоположение еще не определено. Договор на строительство тепловых сетей был разбит на несколько этапов, включая магистральную сеть.
Безусловно, основной проблемой остаются огромные затраты, которые предстоит понести для реализации любого крупного проекта. Решение этой проблемы является ключевым для успешной реализации проектов КРТ», – рассказал Александр Алексеевич.
Михаил Генин в своем выступлении осветил основные моменты в практике реализации проектов КРТ на территории Нижегородской области. Он рассказал, что по результатам проведенного нами анализа 31 площадки было проведено четыре аукциона и заключено девять договоров по инициативе правообладателей. «Мы обеспечиваем методическое сопровождение договоров для застройщиков и участников рынка, в том числе для тех, кто занимается расселением аварийных домов. Разработаны методические рекомендации для всех участников. Мы также работаем с застройщиками. Одним из проектов, который я хотел бы отметить, является проект жилой застройки, где мы работаем с жителями на территории одного из районов города площадью 86 га. На этой территории находится 185 многоквартирных домов, из которых ни один не признан аварийным, а общая площадь расселения составляет почти 100 000 квадратных метров, с числом переселяемых жителей 5350 человек. Благодаря КРТ мы снимаем нагрузку с муниципального бюджета, обеспечивая расселение ветхого и аварийного жилья за счет инвесторов. Это позволит городу развиваться комплексно и эстетично, а не хаотично», – подчеркнул М.И. Генин.
Татьяна Полиди представила доклад на тему «Регулирование структурных обязательств застройщиков при реализации градостроительных проектов: международный опыт и предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации».
«На сегодняшний день нет ни одной страны, где бы активные градостроительные процессы происходили без специальных механизмов финансирования публичных обязательств частным бизнесом. Общих налогов, таких как налог на прибыль, НДФЛ и других стандартных налогов, недостаточно для строительства объектов публичной инфраструктуры. Такие механизмы однозначно необходимы, и их отсутствие в российском законодательстве вызывает проблемы», - отметила спикер.
Одним их эффективных инструментов, по ее словам, может являться инфраструктурный сбор. Он может зависеть от множества факторов, определяющих потребность в наращивании инфраструктуры, с одной стороны, и возможность её финансирования не за счёт стандартных источников бюджетных доходов, с другой. Эти факторы включают размер города, интенсивность градостроительных процессов, модели градостроительного развития, уровень затрат, цены на недвижимость и общий уровень налогообложения в стране. Плательщиками сборов являются застройщики и собственники земельных участков. Сбор оплачивается при строительстве жилых и нежилых зданий, вызывающем необходимость увеличения объёмов инфраструктуры или социальных программ. Средства расходуются на развитие коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также на реализацию социальных программ и погашение облигаций, выпускаемых для указанных целей.
«Федеральное законодательство в России предусматривает только одну легальную обязанность для застройщиков – комплексное развитие территорий, но проектов КРТ достаточно мало, и для этих объектов невозможно решить инфраструктурные вопросы. Это приводит к приостановке строительных работ по решениям судов, что неблагоприятно как для застройщиков, так и для бизнеса. Такое блокирование сокращает градостроительные возможности и лишает бизнеса возможности планировать свою деятельность», – сказала Т.Д. Полиди.
Она предложила решить следующие задачи:
Генеральный директор ООО «ПроШколу» Алиса Денисова посвятила свое выступление строительству школ при поддержке ВЭБ РФ. ООО «ПроШколу» занимается строительством школ, детских садов и студенческих кампусов, отвечая на сформированные потребности в 23 субъектах Российской Федерации. С конца 2021 года группа компаний построила уже 19 школ.
Она отметила, что в крупных городах сложился значительный дефицит школьных мест. Механизмов учёта будущих потребностей до формирования и утверждения Генплана на данный момент нет, и в результате приходится работать с уже признанными дефицитами. «К 2020 году накопилось 2 млн ученических мест, и источников бюджетных средств для решения этой проблемы не было. Национальный проект "Образование" стимулировал привлечение внебюджетных источников к решению этой проблемы», - сказала Алиса Александровна. Она также рассказала о проблемах, с которыми приходится сталкиваться при строительстве школ и детских садов. Она подчеркнула, что в ближайшие 10 лет важно избежать повторения проблем, с которыми боролись в последние годы. «Для этого только механизма инфраструктурного меню будет недостаточно. Придётся привлекать внебюджетные источники финансирования, чтобы не создавать пиковую нагрузку на местные и региональные бюджеты», – подчеркнула Алиса Александровна.
Григорий Алексеев-Малахов представил положительную практику взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями при подготовке и реализации проектов КРТ на примере жилого района «НОВЫЙ РОСТОВ». Он подчеркнул, что, когда требуется привлечение заемных средств, работать без концессии очень сложно. «Говоря об инженерной инфраструктуре на крупных территориях, нельзя не отмтить, что появление формата оператора КРТ — это положительное развитие. Не просто юридическое лицо, а именно оператор КРТ мог бы стать управляющей компанией, как это было сделано с индустриальными парками и как это практикуется сейчас. Оператор должен не только реализовать КРТ, но и управлять территорией, включая инженерную инфраструктуру», – сказал докладчик.
Он также осветил проблемные вопросы, касающиеся водоснабжения, электроснабжения и ливневых стоков. Кроме того, он затронул тему индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «В России существует механизм дачной амнистии, и в принципе неконтролируемое ИЖС, который активно развивается на новых территориях, что усложняет его контроль и включение в комплексное развитие территорий по инициативе правообладателя. Если этот механизм не будет пересмотрен, то до 2030 года внедрение КРТ в ИЖС, к сожалению, станет невозможным», – заключил Г.А. Алексеев-Малахов.
Итоги обсуждения подвел Максим Федорченко. Он поблагодарил всех участвующих и отметил полезность и эффектиность состоявшегося обсуждения. Все озвученные предложения будут учтены в итоговой резолюции.
Презентация Г.А. Алексеева-Малахова
