В рамках стартовавшей на базе ТГАСУ PRO SCIENCE Недели и Международной научно-практической конференции «Инвестиции, градостроительство, технологии как движущие силы социально-экономического развития территории и повышения качества жизни населения» вице-президент РСС, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО Максим Федорченко представил доклад, посвященный вопросам комплексного развития территорий.

Он отметил, что комплексное развитие территорий – это основной тренд жилищного строительства на ближайшие годы. Так, по данным Минстроя России на конец 2023 года общий градостроительный потенциал в РФ составил 403 млн кв.м, а в рамках КРТ – это 76,3 млн кв.м, то есть 19%. К 2030 году градостроительный потенциал должен составить 502 млн кв.м, при этом в рамках КРТ – 198 млн кв.м, 40%. Таким образом, доля КРТ должна увеличится с 19% сегодня до 40% в 2030 году.

Как рассказал Максим Владиславович, в настоящее время принято 713 решений о КРТ с градостроительным потенциалом 124 млн кв. м. недвижимости. Самый распространенный вид КРТ – это КРТ на незастроенных территориях – 229 решений (32%), на втором месте КРТ жилой застройки – 205 решений – (29%), на третьем – КРТ по инициативе правообладателей – 197 решений (28%), и менее распространенным видом КРТ является КРТ нежилой застройки – принято 82 решения о КРТ (11%).

«В рамках реализации проектов КРТ пока получены разрешения на строительство на 4,95 млн кв. м. объектов различного назначения, а введено в эксплуатацию в рамках реализации проектов КРТ - 1,4 млн кв. метров недвижимости. При этом переселено из аварийных домов более 6 тыс. человек, на стадии подготовки документации по планировке территорий находится 288 КРТ с градостроительным потенциалом еще 31,5 млн кв. м. недвижимости», — рассказал М.В. Федорченко.

Говоря о ситуации в регионах, докладчик отметил, что наиболее активными регионами являются Москва и Московская область, а также Краснодарский край, Тюменская, Челябинская области, а также 4 субъекта Сибирского федерального округа. В СФО реализуются 129 проектов КРТ, в том числе 10 проектов в Томской области. По словам Максима Владиславовича, количество проектов КРТ, хоть и является важным показателем, говорящим об уровне инвестиционной активности в регионе, но еще более важным представляется качество проектов.

«С нашей точки зрения наиболее качественные проекты КРТ могут предложить именно региональные органы власти, которые должны основываться на перспективах социально-экономического, пространственного развитии региона. При подготовке проекта КРТ прежде всего должно быть четкое видение экономического и социального эффекта от реализации таких проектов», — сказал Максим Владиславович.

При этом, подчеркнул спикер, несмотря на то, что механизм КРТ еще не заработал в полную силу, в отдельных субъектах РФ уже имеется положительная практика подготовки проектов КРТ по инициативе органов власти.

«Совсем недавно в рамках Российской строительной недели мы провели большое мероприятие – сессию «Лучшие практики КРТ по инициативе власти», где были представлены наиболее успешные проекты КРТ, которые уже активно реализуются. Например, Нижегородская область может стать отличным примером для других регионов по вопросу предварительной подготовки проектов КРТ. Представители Нижнего Новгорода дали буквально пошаговую инструкцию, как подготовить качественный проект КРТ, такой чтобы им заинтересовались крупные инвесторы. В Нижегородской области создали проектный офис, организовали взаимодействие между различными региональными ведомствами. Выпустили свои региональные методические рекомендации, по подготовке мастер-плана, по проведению общих собраний собственников и т.д. Они детально исследовали территорию КРТ, сделали историческую справку, определили природно-экологический каркас территории, ну и конечно все подробно рассчитали — потребность в инженерной, социальной инфраструктуре, планируемое транспортное обслуживание, все затраты застройщика и его прибыль», — рассказал Максим Федорченко. Он рекомендовал воспользоваться опытом Нижегородской области в части грамотного и качественного проведения подготовительных работ, от которых, по его словам, зависит успех проекта.

Опыт крупнейшего застройщика «Страна Девелопмент», также рассмотренный в рамках сессии, показал значение правильного перераспределения полномочий между региональными и муниципальными органами власти, например, в части наделения муниципальных органов полномочиями по внесению изменений в генплан и ПЗЗ на основании утвержденной ППТ в целях КРТ жилой застройки.

«Такие полномочия переданы муниципальным органам в Свердловской области. В результате необходимые изменения в градостроительную документацию вносятся в течение от 2 недель до 1 месяца, что позволяет существенно сократить сроки реализации проекта, и бесспорно повышает его инвестиционную привлекательность», — сказал М.В. Федорченко.

Продолжая тему регионального опыта, Максим Федорченко отметил практику Екатеринбурга, где также введена выдача ГПЗУ на основе проекта межевания территории КРТ, что позволяет быстрее выйти на проект и исключить ошибки в проектных решениях.

В Московской области преимуществом является то, что помимо того, что к решению о КРТ всегда прилагается мастер-план, там также содержатся подробные сведения обо всех объектах жилого и нежилого назначения, которые находятся на территории КРТ, которые подлежат сносу или сохранению, а также объекты, находящиеся в собственности Московской области. Все это позволяет девелоперу с высокой точностью спрогнозировать результат своей работы.

Новосибирская область, по словам вице-президента РСС, отличается опытом работы с оператором КРТ.

«Это понятие только что было введено в законодательство, а у нас оператор КРТ уже активно и успешно работает. Все крупные проекты КРТ реализуются АО «АРЖС НСО», созданного Правительством Новосибирской области. Организован эффективный механизм взаимодействия АО «АРЖС НСО» с застройщиками, ресурсоснабжающими организациями, банками и гражданами. Осуществляется своевременное финансирование строительства инженерной инфраструктуры, в том числе за счет средств федерального бюджета по программам «Инфраструктурного меню», что позволяет обеспечивать территорию КРТ инженерными сетями еще до объявления торгов на право заключения договора о КРТ. Также будущая застройка обеспечивается в полном объеме иной инфраструктурой, предусмотренной нормативами градостроительного проектирования. Опыт Правительства Новосибирской области и АО «АРЖС НСО» по подготовке и реализации проектов КРТ также заслуживает одобрения и масштабирования», — рассказал докладчик.

С учетом наработанного опыта, по мнению Максима Федорченко, остаётся лишь систематизировать успешные практики. Он предложил на базе НОПРИЗ создать реестр успешных проектов КРТ, а также организовать конкурс на лучший проект КРТ.

Говоря о проблемных моментах, Максим Владиславович выделил крайне незначительное количество проектов КРТ с малоэтажной и индивидуальной жилой застройкой. Он подчеркнул, что сегодня в стране реализуется всего 6 проектов малоэтажных жилых комплексов (МЖК) с использованием механизма КРТ.

«В размерах нашей страны – это микроскопические объемы. А ведь именно по этому пути должно идти развитие нашей страны. Поэтому, хотя механизм КРТ еще не вошел в полную силу, его уже сейчас нужно развернуть в правильном направлении, обеспечить приоритетное развитие именно КРТ с малоэтажной и индивидуальной жилой застройкой. Сейчас несмотря на рост ипотечного кредитования в этом секторе жилищного строительства, все равно проблем пока остается очень много. Это в основном, проблемы, связанные с совершенствованием нормативных требований к уровню инфраструктурной обеспеченности таких территорий, дефицитом банковского кредитования в секторе МЖК, до сих пор не принят закон об управлении МЖК и т.д. По нашему мнению, все эти вопросы должны быть решены в приоритетном порядке», — отметил он.

Особое внимание в своем выступлении Максим Владиславович уделил законодательным аспектам, в частности, принятому в конце декабря прошлого года закону № 627-ФЗ о совершенствовании механизма КРТ, который расширил полномочия оператора КРТ, узаконил право ДОМ.РФ проводить «аукционы за долю», установил возможность включения в границы территории КРТ земельные участки с сервитутами, исключил правообладателей линейных объектов из числа лиц, с которыми нужно согласовывать проекты КРТ по инициативе правообладателя, а также ввел целый ряд других нужных новелл.

Он предложил внести ряд мер, направленных на снижение рисков для застройщиков, на вовлечение большего объема земельных участков, подлежащих развитию, в том числе на сельхозземлях, на доступное банковское обеспечение проектов КРТ, получение проектного финансирования и доступных кредитов на ранней стадии реализации проектов, а также на создание оптимального механизма распределения затрат при строительстве социальных объектов.

Кроме того, подчеркнул докладчик, нужно дать права голоса собственникам объектов ИЖС за включение территорий, на которых располагаются такие объекты, в границы КРТ, а также предоставить им такие же жилищные гарантии, как собственникам помещений в расселяемых МКД в соответствии с Жилищным кодексом.

В завершение Максим Федорченко отметил, что работа по совершенствованию механизма КРТ продолжится, в том числе в рамках Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ, руководителем которого он является. «Мы имеем прямую связь с Министерством, с регионами, с застройщиками, и открыты для предложений, готовы делится опытом, консультировать по вопросам действующего законодательства, оказывать содействие в решении практических вопросов», — подчеркнул он, завершая выступление.