8 (499) 270-52-51
info@omorrss.ru
28 февраля в рамках Российской строительной недели-2024 состоялась сессия «Лучшие практики КРТ по инициативе власти», в ходе которой участники представили эффективные практики реализации проектов КРТ по инициативе власти. Свои доклады представили застройщики и представители региональной и местной власти, которые непосредственно готовили и реализовывали проекты КРТ, а также ответили на вопросы.
Модераторами выступили Максим Федорченко, Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, вице-президент Российского Союза строителей по Сибири, руководитель аппарата АСОНО и Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.
Открывая мероприятие, Максим Федорченко подчеркнул, что КРТ – это основной тренд жилищного строительства на ближайшие десятилетия. Он рассказал, что по данным Минстроя России на конец 2023 года общий градостроительный потенциал в РФ составил 403 млн кв.м., в рамках КРТ – это 76,3 млн кв.м., а к 2030 году градостроительный потенциал должен составить 502 млн кв.м., а в рамках КРТ – 198 млн кв.м. (40%). То есть доля КРТ должна увеличится с 19% сегодня до 40% в 2030 году.
«Это огромные масштабы. Чтобы придать существенное ускорение процессу внедрения механизма КРТ в практику жилищного строительства, необходимо принять комплексные меры, направленных на стимулирование всех участников этого процесса – и граждан, и частных инвесторов, и региональных органов государственной власти.
И в первую очередь, как нам представляется, необходимо стимулировать именно региональные органы государственной власти. Именно от них зависит направление пространственного и градостроительного развития региона. У них у самих должно быть четкое видение такого развития и точный расчет экономического эффекта. Все это должно быть отражено в планах социально-экономического развития и в градостроительной документации, и имея такое представление и соответствующие документы, уже выходить с предложениями к бизнесу с проектами по КРТ. Сейчас чаще всего наблюдается обратная картина, когда власти бездействуют, а бизнес сам вынужден выходить с предложениями на свой страх и риск, не видя при этом долгосрочную картину развития региона», - сказал М.В. Федорченко.
Отдельно Максим Владиславович остановился законе № 627-ФЗ, отметив, что пока не все предложения профессионального сообщества удалось в него включить, и выразил надежду на то, что озвученные в рамках мероприятия предложения найдут свое отражение во второй итерации закона.
Он также выделил ряд предложений по КРТ, в частности, по территориям, полностью занятым ИЖС; по снижению рисков для застройщиков, по вовлечению большего объема земельных участков, подлежащих развитию, в том числе на сельхозземлях; по доступному банковскому обеспечению проектов КРТ, получению проектного финансирования и доступным кредитам на ранней стадии реализации проектов; а также по созданию оптимального механизма распределения затрат при строительстве социальных объектов.
Кроме того, отметил М.В. Федорченко, нужно активнее работать с гражданами, так как сегодня их противостояние, зачастую из-за непонимания, тормозит развитие городов. «Противостояние и непонимание связано с тем, что обеспечение гарантий их прав также требует усиления и доработки. Законодательство должно быть построено таким образом, чтобы граждане были однозначно уверены, что в результате реновации они получат лучшие жилищные условия и лучшую городскую среду. Нужно дать права голоса собственникам объектов ИЖС за включение территорий, на которых располагаются такие объекты, в границы КРТ, а также предоставить им такие же жилищные гарантии, как собственникам помещений в расселяемых МКД в соответствии с Жилищным кодексом», - подчеркнул Максим Владиславович.
Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России, в своем докладе на тему «Практика реализации механизма КРТ по результатам мониторинга Минстроя России: региональный разрез», отметила, что сегодня из 500 проектов КРТ 319 инициированы властью, что свидетельствует об активной деятельности органов власти. При этом в регионах остается много нерешенных задач. «У нас есть Стратегия развития строительной отрасли, задача по расселению аварийного жилья, а также по вовлечению неэффективно используемых земельных участков. Но количество проектов в области жилой застройки сегодня оставляет желать лучшего. Есть 200 решений, для страны это мало с учетом того объема аварийного фонда, более 22 млн кв.м., которые необходимо расселить. Доля КРТ с расселением жилой застройки составила за прошедшие два года всего 6 тысяч. Это ничтожно мало. Но работа ведется, и тот задел, который сегодня выполнен, нацелен на то, чтобы мы вовлекали как можно больше земельных участков непосредственно с расселением ветхих и аварийных участков в центре городов для решения социальных задач».
Мария Синичич рассказала о работе в части мониторинга регионов для определения текущего положения и проделанной работы. Есть регионы-лидеры, такие как Новосибирская область, Тюменская область, Москва и Челябинская область. Есть и такие регионы, которые обладают потенциалом, но еще не реализовали его. «Задача заключается в том, чтобы поддержать более тысячи территорий, которые были заявлены регионами, что подразумевает наличие мастер-планов. Регион понимает, что эти территории запустятся тогда, когда появятся меры поддержки. Важным этапом, если мы говорим про органы власти, является не только запуск и учет предложений застройщиков, но и наличие грамотного, квалифицированного заказчика, без него эта работа выполняться не может, если мы говорим про КРТ», - подчеркнула М.В. Синичич.
В своем выступлении Мария Владимировна также затронула тему обязательств по учету интересов в размещении социальной инфраструктуры, а также возможности создания операторов КРТ в рамках Федерального закона №627. «Сегодня мы завершаем работу по федеральному оператору, разрабатывая правила проведения торгов, участия и заключения соглашений. Аналогичная работа проводится и в регионах, где устанавливаются соответствующие правила в соответствии с региональными полномочиями. Некоторые регионы активно используют возможности операторов КРТ, особенно важно это для крупных проектов площадью более 100 гектаров, где необходимо планировать инфраструктуру и привлекать федеральные средства. На сегодняшний день уже 17 субъектов работают с операторами КРТ. Но необходимо развивать эту функцию, чтобы застройщики могли строить, а город – эффективно управлять».
Отдельно спикер отметила работу органов власти в части упрощения взаимодействия с застройщиками, подчеркнув значимость и роль этого процесса.
О практике реализации проектов КРТ с участием ДОМ.РФ рассказал Азизов Анатолий, управляющий директор ДОМ.РФ. Как институт развития жилищной сферы, ДОМ.РФ охватывает весь цикл мероприятий, связанных с развитием жилищного строительства, начиная от предоставления земельных участков и заканчивая поддержкой спроса и улучшением жилищных условий граждан. В рамках 161-го ФЗ, ДОМ.РФ занимается вовлечением в оборот федеральных земель, и за 15 лет эта показала свою эффективность. Федеральные земли представляют собой значительный ресурс развития, который необходим как для запуска проектов КРТ, так и для осуществления крупных инфраструктурных проектов, необходимых для развития городов.
«Мы осознаем, что за эти годы была создана серьезная законодательная база. В рамках нашей долгосрочной программы развития мы установили целевой показатель: к 2030 году обеспечить инструментами ДОМ.РФ вовлечение 100 миллионов квадратных метров федеральных земельных участков. Надо отметить, что мы перешли на новый уровень целеполагания, сосредотачиваясь не только на объеме строительства, но и на его качестве. В этом контексте ключевым инструментом стал механизм КРТ. При его создании были предусмотрены особенности, необходимые для оперативного включения федеральных территорий в процесс развития городов. Среди этих особенностей важно выделить обязательную разработку архитектурно-градостроительной концепции будущего развития территории, предложение новых целевых функций для территории и установление предельных параметров развития территории, а также обязательное согласование этой концепции с высшими органами исполнительной власти субъектов. Без такого согласования мы не можем производить КРТ территории через решение правительственной комиссии, которая обладает соответствующими полномочиями», - рассказал А.А. Азизов.
Докладчик также отметил работу в части стандарта комплексного развития территории, над которым ДОМ.РФ работал совместно с Минстроем России, а также программе «Архитектор РФ». В планах на текущий год – гармонизация 161-го ФЗ, в рамках которого есть возможность передачи федеральных участков в управление регионов с возможностью дальнейшего использования регионами этих земельных участков в мультиформатных по форме собственности проектах КРТ. «Механизм КРТ является одним из ключевых инструментов для достижения поставленных целей. Все наши продукты и инструменты, включая управление земельными ресурсами, финансирование проектов, инфраструктурные облигации и меры поддержки спроса, тесно связаны и ориентированы на проекты КРТ. Мы готовы стать партнерами для регионов и застройщиков, поэтому наши двери всегда открыты для сотрудничества», – заключил Анатолий Азизов.
Доклад и презентацию на тему «Финансово-экономическая проработка проекта КРТ как основа привлечения крупных инвесторов в регионы (на примере проекта КРТ жилой застройки ГК «Самолет» в Нижнем Новгороде)» представил Михаил Генин, директор ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области».
Он рассказал, что на территорий Нижегородской области с 2021 года «Институт развития агломерации Нижегородской области» занимается подготовкой мастер-планов, и выступает организатором торгов и реализацией мероприятий по сопровождению КРТ. Комплексное развитие территорий жилой застройки осуществляется в отношении застроенных территорий, на которых расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют одному или нескольким критериям: многоквартирные дома, построенные до 1977 года включительно: — бараки деревянные; — малоэтажные многоквартирные дома до 4 этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия; — панельные 5-этажные, кирпичные 5-этажные с деревянными перекрытиями; — многоквартирные дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70 % включительно и выше. отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения: — холодное водоснабжение; — водоотведение.
Для КРТ жилой застройки могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд з.у. с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, которые соответствуют одному или нескольким критериям: физический износ жилого дома блокированной застройки, объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома составляет: — для каменных домов – свыше 65 %; — для деревянных домов – свыше 60 %. отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения: — холодное водоснабжение; — водоотведение. Порядок принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки включает в себя 10 этапов.
Говоря о подходе к КРТ, докладчик выделил несколько аспектов, в частности, комплексный анализ любой территории, или мастер-план. В рамках мастер-плана основная задача – сделать и территорию, и механизм максимально прозрачными, рассмотреть все градостроительные конфликты, возможности повышения рентабельности и т.д.
«Мы на региональном уровне подготовили методические рекомендации. Во-первых, по подготовке мастер-планов, чтобы инвесторы могли самостоятельно разработать их, по проведению собраний собственников МКД, по порядку участия в торгах, по контролю исполнения договорных обязательств застройщиком по ранее заключённым договорам. Также рекомендации касаются внесения сведений о площадках КРТ в ГИСОГД, внесения сведений о площадках КРТ жилой застройки на портал геоинформационной системы Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Завершая выступление, Михаил Игоревич презентовал мастер-план площадки КРТ «Территория в границах ул. Дружбы, ул. Снежная, ул. Энтузиастов и р. Ржавка», на котором наглядно показал эффективность подхода к комплексному развитию территорий в Нижегородской области.
Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет» Виктор Ведехин поделился опытом и практиками, используемыми при реализации проектов КРТ. Группа «Самолет» реализует строительство многоквартирных домов, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. «Самолет» является оператором программы развития 22 застроенных территорий (РЗТ) в Санкт-Петербурге. Расселение осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайона, в которых расположены многоквартирные дома. Спикер обозначил предложения в части улучшения механизма КРТ, в части распространения действия норм Налогового Кодекса Российской Федерации на жителей КРТ, а также корректировки 185-ФЗ относительно компенсации застройщику от ФРТ по аварийному жилищному фонду.
Директор Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени Дмитрий Иванов рассказал о практике реализации КРТ жилой застройки в регионе. За последние 10 лет было введено в эксплуатацию порядка 10 миллионов квадратных метров жилого фонда. За последний год введено более 1,350 млн квадратных метров. Активно развивается и социальная инфраструктура, вводятся культурные, спортивные и оздоровительные объекты.
Как рассказал докладчик, на сегодняшний день в Тюмени принято 17 решений о КРТ, жилой застройке, на площади порядка 270 гектар. На этих территориях расположены 179 многоквартирных домов, из которых 132 — признаны аварийными. Градпотенциал здесь составляет более 2,5 миллионов квадратных метров жилого фонда. Одним из показательных примеров, который представил докладчик, стал район ДОК, бывшая территория деревообрабатывающего комбината, где будет реализован механизм КРТ.
«Рассчитывая экономическую модель данных территорий, мы увидели, что мы можем дополнительно включить в обязательства инвесторов, которые зайдут в договор, либо освобождение земельных участков и передачу этих участков для строительства социальных объектов за счет бюджета, как отдельно стоящих объектов, либо передачу в муниципальную собственность части социальных объектов во встроенно-пристроенном виде, для организации социальных функций в дальнейшем и все это происходит уже теперь за счет инвестора, то есть инвестор строит дом, нежилые помещения передает бесплатно муниципалитету, муниципалитет открывает детские сады. Мне кажется, это история, которая хорошо работает для всех жителей, с момента ввода в эксплуатацию первого дома они получают сразу детский сад, в тех требованиях по мощности, которые необходимы, инвестору повышается маржинальность данного проекта, ну а жителям, вернее городу безвозмездно передаются помещения, на которые нет необходимости тратить бюджетные средства», - отметил докладчик.
Андрей Басов, вице-президент по GR и инвестициям ГК «Страна Девелопмент» рассказал о положительных результатах реализации проектов КРТ. Он отметил ключевые показатели на примере нескольких регионов: Московской области, г. Екатеринбурга и г. Тюмени.
Дмитрий Тимонов, первый заместитель министра строительства Новосибирской области, представил региональный опыт создания и работы регионального оператора КРТ на примере реализации проектов в Новосибирской области.
Новосибирская область в прошлом году поставила личный рекорд, ввела в эксплуатацию 3 миллиона квадратных метров жилья, суммарный ввод жилья за последние 5 лет составил почти 13 миллионов квадратных метров. План ввода до 2030-го года – еще 12 миллионов квадратных метров. Под выданными разрешениями на строительство находится 5 миллионов квадратов. Градпотенциал в настоящий момент 4,5 миллиона, к 2030-му году 11 миллионов квадратных метров.
Центральной темой прошедшего и наступившего года для жилищного строительства в регионе стал вопрос социального обеспечения строительства жилых комплексов. «С 2019 года мы построили 61 объект образования в регионе, в том числе 22 школы. В трехлетнем периоде одновременно ведется проектирование строительства 32 объектов образования, в том числе 28 школ. Для закрытия особенно острого дефицита школьных мест на территории Новосибирска и ближайшего пригорода необходимо строительство еще 20 объектов образования. Решение вопроса социального обеспечения мы видим в применении механизма комплексного развития территории для всех проектов жилищного строительства, в том числе заключение таких договоров с правообладателями земельных участков. В Новосибирской области достаточно успешно работал механизм РЗТ, мы снесли большой объем аварийных домов. Можно сказать, что за два года мы этот процесс перезапустили и сейчас эта практика уже тоже активно внедрена», - рассказал спикер.
Говоря о внедрение управления регионального оператора КРТ, Дмитрий Сергеевич отметил, что градпотенциал регоператора на сегодня составляет 3 млн кв. метров жилья будущего. На примере проекта Клюквенный, где кроме жилья и социальных объектов предусматривается и торговля, крупные объекты спорта, а также политехнический колледж, он представил механизмы, применяемые для эффективной реализации КРТ.
«Сегодня благодаря рефинансированию бюджетных кредитов, т.е. механизмов инфраструктурного меню, уже ведется строительство магистральных сетей. В протяженности нескольких километров проектирования распредсетей, десятки километров распредсетей, реализованы первые участки под застройку на сумму 2,5 млрд, которые уже реинвестированы в эту же территорию. Централизованный подход к освоению территории оператором позволяет нам рационально подойти к земельному ресурсу при формировании коммуникационных коридоров, а также консолидировать финансовые средства отдельных участников проекта для создания объектов инфраструктуры, в первую очередь социальной», - подчеркнул ТИМОНОВ Дмитрий Сергеевич.
Тему продолжил Александр Савоськин, заместитель генерального директора АО «АРЖС НСО». Он подробно рассказал о деятельности «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области» - регионального оператора КРТ, основных функциях, среди которых – комплексная подготовка земельных участков для передачи их застройщикам в целях жилищного и иного строительства, и какие действия при этом осуществляются.
О реализации программы комплексного развития территорий в городе Москве говорил Алексей Тарасов, директор ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы».
«Сейчас у нас порядка 228 проектов КРТ, с градостроительным потенциалом более 45 млн кв.м. недвижимости. Площадь, пригодная для КРТ, составляет 2,7 га. Что нас отличает, во-первых, механизм КРТ включает в себя рабочую группу Штаба по КРТ, на рабочих группах учитывается мнение всех представителей. Решения проходят двухстадийную проработку, первая стадия включает в себя формирование границы КРТ, и вторая стадия – это согласование градостроительного потенциала со всеми участниками».
Григорий Алексеев-Малахов, заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области - главный архитектор Ростовской области, представил преимущества КРТ применительно к региону. «Мы получили возможность консолидировать интересы власти, населения и бизнеса, а также возможность связывания территорий режимных и городских. Кроме того, появились объекты общегородского значения, и появилось агломерационное развитие. Применение механизма КРТ стало толчком для развития прилегающих территорий. Сегодня рассматривается реализация еще трех площадок КРТ, 80 га, 30 га и 100 га», – рассказал докладчик.
Директор по правовым и административным вопросам ГК «ЮгСтройИнвест» Александр Язымов в своем выступлении рассказал об опыте реализации проектов КРТ на примере ЖК «Полет» и ЖК «61 квартал» г. Ростов-на-Дону». Он также отметил, что механизм КРТ имеет большой потенциал и раскрыл еще не все возможности.
Доклад «Городская хирургия. Практика комплексного развития в Бруснике» представил Василий Большаков, руководитель группы мастер-плана «Брусника». По его словам, в первую очередь при реализации проектов КРТ необходимо предусмотреть, чтобы и через 10-15 лет проекты оставались актуальными, современными и способствовали развитию города.
Завершая мероприятие, Максим Федорченко отметил актуальность докладов, презентаций и выступлений, он поблагодарил организаторов и участников мероприятия, а также подчеркнул, что все озвученные практики и предложения будут внесены в резолюцию мероприятия и проработаны в рамках строительных объединений, в том числе Российского Союза строителей. Валерия Мозганова поблагодарила выступающих за представленные доклады и выразила надежду на то, что высказанные предложения найдут продолжение в практике реализации проектов КРТ.
Материалы сессии:
Презентация Виктора Ведехина, директора по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет»
Презентация Андрея Басова, вице-президента по GR и инвестициям ГК «Страна Девелопмент»
Презентация Александра Савоськина, заместителя генерального директора АО «АРЖС НСО»
Презентация Алексея Тарасова, директора ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы»
