8 (499) 270-52-51
info@omorrss.ru
06 октября в Екатеринбурге в рамках ежегодного Международного строительного Форума «100+ Techno Buld» состоялась Расширенная конференция органов исполнительной власти и представителей бизнес – сообщества в строительной сфере по вопросу «Комплексное развитие территорий: проблемные вопросы реализации в регионах Уральского федерального округа и пути их решения».
Модераторами мероприятия выступили президент НОСТРОЙ Антон Глушков, Координатор НОСТРОЙ по УФО Юрий Десятков, Координатор НОСТРОЙ по СФО, член Правления РСС, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территории Максим Федорченко.
В конференции приняли участие директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов, министр строительства Свердловской области Михаил Волков, министр строительства и архитектуры Челябинской области Юлий Элбакидзе, глава города Тюмени Руслан Кухарук, заместитель главы города Челябинка Надежда Рыльская и другие представители органов исполнительной власти Уральского федерального округа. Строительное сообщество представили руководители крупнейших строительных компаний Уральского федерального округа - ООО СЗ «ГОЛОС.ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Брусника», ООО «Синара-Девелопмент», ГК «Страна Девелопмент» и др.
По сообщению Марии Синичич более половины субъектов Российской Федерации уже приняли НПА, необходимые для начала реализации проектов КРТ. В настоящее время идет утверждение «пилотных» проектов. Определены территории КРТ, градостроительный потенциал которых составляет 145 млн кв. м. жилья. Важнейшим вопросом при реализации проектов КРТ является финансирование инфраструктурных проектов. В рамках «инфраструктурного меню» уже 81 субъект Российской Федерации подал заявку на получение бюджетного кредитования при реализации проектов КРТ общей площадью более 70 млн кв. м. жилья.
Выступающие отметили, что Уральский федеральный округ - лидер по внедрению механизма КРТ. 5 из 6 субъектов УФО уже приняли полный пакет НПА, необходимых для начала реализации проектов. При этом по оценкам экспертов принятые документы отличаются высоким качеством и могут быть взяты за основу в других регионах.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов рассказал о работе по вовлечению в проекты КРТ неиспользуемых федеральных земель. Из 1 млрд кв. м. жилья, который необходимо построить к 2030 году, 100 млн кв. м. жилья будут построены на федеральных землях. В настоящее время Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определила 14 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн. кв. м. На ближайшем заседании будут рассмотрены еще 16 проектов с градостроительным потенциалом 4,5 млн. кв. м. жилья. При этом в таких проектах сразу определены параметры жилой застройки, что позволит застройщику просчитать экономику проекта на самом старте.
Максим Федорченко в своем докладе сделал акцент на экономической составляющей проектов КРТ, отметив, что низкая рентабельность явилась главной причиной, по которой ранее действующие проекты КОТ, КУРТ, РЗТ «не взлетели». Поэтому сейчас в условиях роста учетной ставки, частичного закрытия льготных ипотечных программ инвестиционная нагрузка на застройщиков, связанная с оплатой расселения жителей, строительством инфраструктурных и социальных объектов, не должна превышать рыночной стоимости земельных участков, полученных для реализации проекта КРТ.
При этом отметил, что оценить экономику проекта достаточно просто. Необходимо взять суммарную жилую площадь, которую займут расселяемые жители с поправочным коэффициентом на увеличение площади (исходя из практики реализации проектов РЗТ оптимальный поправочный коэффициент составляет 1,3), затем умножить на среднюю стоимость 1 кв. м (с учетом региональных требований к качеству жилья, предоставляемого при расселении) и прибавить стоимость сноса расселяемых домов. Кроме того, необходимо учесть коэффициент на дисконт, связанный со стоимостью кредита (примерно 9%), и длительностью административных процедур до начала строительства (около 2 лет). В итоге получаем размер коэффициента на дисконт 1,18. И если рассчитанная таким образом сумма окажется ниже рыночной цены на аналогичный земельный участок, то проект КРТ рентабельный и привлекательный для инвестора. А если полученная сумма окажется выше рыночной стоимости земли, то потребуются дополнительные льготы и участие бюджетных средств в реализации такого проекта. Даже такая приблизительная оценка позволит определить перспективы проекта, ведь зачастую бывает, что застройщик начинает считать проект уже после того, как победил в тендере, и в итоге бросает площадку.
Максим Федорченко отметил, что на самом старте застройщику важно понимать, на какие льготы и преференции он может рассчитывать при реализации проекта КРТ. Как и в прошлом законе о КУРТ тема предоставления инвесторам, реализующим проекты КРТ, каких-либо льгот, для того чтобы повысить инвестиционную привлекательность проектов, в новом законе также не раскрыта. Среди мер экономического стимулирования реализации проектов КРТ, которые озвучил Максим Федорченко - освобождение от платы за подключение к инженерным сетям, предоставление застройщику, расселяющему аварийное жилье, компенсаций, поддержка за счет предоставления гарантий, поручительств по займам и кредитам, установление минимальной арендной платы за земельные участки, образованные в границах территории КРТ, стимулирование кредитных организаций, осуществляющих кредитование проектов КРТ для снижения стоимости кредита, принятие мер налогового стимулирования. Комитет РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий проводит мониторинг НПА, принятых субъектами РФ https://omorrss.ru/o_soyuze/komitety/komitet-rss-po-uluchsheniyu-investitsionnogo-klimata-i-kompleksnomu-razvitiyu-territoriy/. Но пока никаких льгот в этих документах не предусмотрено.
Докладчик также сообщил, что поскольку проекты КРТ являются долгосрочными и дорогостоящими, то большое значение приобретает вопрос защиты инвестиций в соответствии с Федеральным законом № 69-ФЗ о защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации. Вместе с тем с апреля 2021 года соглашения о защите капиталовложений не заключаются, что также является фактором, препятствующим началу активной стадии внедрения КРТ. Кроме того, в законодательстве необходимо предусмотреть, чтобы сам факт заключения договора о КРТ являлся основанием для применения стабилизационной оговорки и заключения соглашения о защите капитальных вложений в соответствии с указанным Федеральным законом.
В заключении своего доклада Максим Федорченко поднял еще одну тему, которая может стать препятствием для реализации проектов КРТ. Это – правовое регулирование порядка установления подзон приаэродромных территорий. В отношении всех подзон в законодательстве существуют правовые неопределенности, которые создают существенные риски для застройщиков. Например, в 6-й подзоне запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. Но при этом отсутствуют критерии определения объектов, указывающие на то, что данные объекты способствуют массовому скоплению птиц, а также объективные показатели, указывающие на то, что скопление птиц является массовым. В 5-й подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. Но при этом отсутствует методика определения радиуса зон поражения, что создает неопределенность при расчете границ такой зоны, и т.д. Все эти правовые неопределенности должны быть устранены.
Принимавшие участие в конференции застройщики Уральского Федерального округа подняли такие важные проблемы, как включение в границы КРТ жилой застройки территорий, полностью занятых ИЖС, дачными и садовыми домами, гаражами, отсутствие обязанности муниципалитетов по выкупу объектов социальной инфраструктуры в случае, если их строительство осуществляется частным инвестором, неопределенность законодательства в части предоставления муниципалитетом только смежных земельных участков для размещения социальных объектов при реализации КРТ по инициативе правообладателя и т.д.
Представитель ООО «Брусника» Ольга Фаизова отметила такие риски застройщиков при реализации проектов КРТ, как возможность жителей выйти из проекта КРТ, в том числе уже после принятия решения о КРТ и проведения торгов. В этом случае нарушается и экономика проекта, и его архитектурная концепция. При этом в законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие в этом случае выйти из проекта застройщику или публичному инвестору. Для решения этой проблемы, в том числе, необходимо предусмотреть, чтобы застройщик участвовал в общих собраниях граждан до проведения торгов в целях разъяснения и защиты проекта. Также представитель застройщика сообщила о проблемах, возникающих в связи с отсутствием в законодательстве о КРТ возможности получения застройщиком земельных участков в собственность, а не только в аренду. Также остается не урегулированным вопрос о взносах на капитальный ремонт расселяемых домов.
Застройщики Тюменской области обратили внимание на необходимость включения в нормы градостроительного проектирования расчетных показателей КРТ. Практика показывает, что в настоящее время такие расчетные показатели применяются только при размещении объектов регионального и местного значения.
Органы исполнительной власти субъектов Уральского федерального округа озвучили целый ряд вопросов, возникающих при реализации статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ об обеспечении жилищных прав граждан.
При непосредственном участии Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий предложения, прозвучавшие на конференции, будут обобщены и включены в итоговую резолюция, которая будет направлена в Минстрой России и Правительство Российской Федерации.
Ссылка на видеозапись https://www.youtube.com/watch?v=IOXOTrXFyfQ
